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马跃成的博客

 
 
 

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房价缘何与成本没有关系?   

2016-08-09 09:38:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                       房价缘何与成本没有关系?

                                                    文/马跃成

     房价上涨,总是能弄出很多理由,典型的是成本推动,比如说,地价太高了,都让政府把钱收走了,还有的说,建筑成本搞了,民工工资都上万了。其实,哪有这样的事情?建筑民工付出的辛劳自不言说,而建筑人工成本与数万元的房价相比,几乎可以忽略不计。建筑材料几十年不涨,这两年的钢材价格甚至不及1995年前后的价格。

     再说,土地成本,好像占到很大的比例。但是,从净值上看,开发利润空间还是非常大的,何况,房价不断上涨。楼面价五万的地块,开发商的售价最低也在7万以上, 甚至打到10万。在土地价格确定之后,决定开发商利润的主要还是经营成本和资金成本。而这两块又是或成本,与时间有很大关系。如果开发商加快销售进度,成本就能大幅度降低。如果,开发商捂盘惜售,成本就必然升高。而开发商为了保证自己的垄断利润,就不断地提高售价。这也就成了开发商的营销技巧,从而制造房价永远上涨的假象。开发商成为制造房价上涨的元凶,当然,也是最大利益获得者。

    房地产销售与其他商品的销售模式正好相反,主要还是垄断造成的,垄断的原因,是政府没有完全放开市场。被少数人垄断的房地产市场,就成了地产圈内各利益方首个民间财富的机器。一但,房价大幅度下降,这个过程才算完成。对广大的业主来说,再大的固定资产,都是一个符号,实际意义上说,资金不能流动,就不能创造价值。升值不能变现,等于没有升值。

     最近,合肥房价的变动,是一个不错的案例。在一定程度上,能反映这几个价格关系。据媒体报道,8月6、7日,位于合肥政务区的云水居开盘,大部分单价在6500多元/平方米-7005元/平方米,推出来的首批602套房很快全部售罄。而一路之隔的楼盘要卖3万元/平方米。

通过查询,由合肥包河房地产开发有限责任公司负责的阳光里小区,备注为“定向销售”的房价约为6000元/平方米-7000元/平方米,而备注为“对外销售”的房价约为11000元/平方米。例如,“定向销售”的901,其价格为7030元/平方米,而“对外销售”的903和902则为11110元/平方米。

除此之外,备注为“定向销售”的还有位于经开区的玖珑公馆6号楼,44套房子中有34套为“定向销售”,房价在9000元至10000元/平米,该小区其余房价为14000元至17000元/平米;同样位于经开区的金屿海岸,6月新开盘的586套房子均为“定向销售”,其销售均价为6692元/平米,甚至低于其2015年9月开盘的均价7029元/平米;经开区的另一楼盘依澜雅居,22号、23号楼共285套房子也均为“定向销售”,销售均价为8848元/平米,而其6月末开盘均价为11500元/平米。

戏剧化的是,与云水居一条马路之隔的,正是融创所拿政务区ZWQTA-025号地块,目前已定下案名为合肥融创壹号院,预计售价3万元/平方米。云水居地块出让时间为2015年5月,而合肥融创壹号院拿地时间为2015年12月底,总价242592万元,溢价率437.74%,住宅楼面价17099.91元/平方米,商业楼面价15267.78元/平方米,为当时“地王”。

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