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马跃成的博客

 
 
 

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北京楼市投资客开始撤场  

2016-04-05 06:41:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市投资客开始撤场

2016年04月04日  来源:新华网

二手房新增客源连续五周下降

事实上,从北京楼市近期走势来看,经过前期量价上涨,即使没有楼市新政出台,北京楼市一些指标也已经开始回落。

截至27日,3月北京二手住宅网签量已经达到了26451套。业内预计,估计单月成交总量仅次于2013年3月集中网签的特殊时期,全月成交总量或可突破3万套大关。

虽然成交量可观,但是细微的变化已经开始在二手房市场出现,其中房客比是二手房市场最重要的指标。房客比是指存量房市场中每增加一套房源,对应增加的客户量,业内一般用此指标判断市场的活跃度。

地产公号攸客引用链家的一组数据显示,就北京市场而言,从2015年11月开始,房客比数据一直维持在1:5的水平左右。这意味着一套二手房入市,基本可以有5个意向客户想把这套房买走。2015年12月,房客比是1:5.38;2016年1月,房客比是1:5.12,2月也基本持平。但是3月份,房客比从1:5的水平下降到了1:3.55的水平。

按照链家的标准,存量房房客比超过1:6的时候,说明市场明显过热;房客比在1:4-6之间时,市场处于平稳状态;但是一旦房客比低过1:4,说明市场进入低迷状态。

虽然北京并没有新的调控政策出台,但上海、深圳等区域的调控政策在一定程度上影响了北京购房者的心理预期。记者在日前的采访中发现,二手房市场的新增客源量下降,且议价空间增大。

根据链家研究院最新统计,3月第四周北京市二手住宅网签量为8075套,环比上涨4.6%,网签量在上周的高位上继续增加,达到了除2013年3月(集中网签的特殊阶段)外的历史最高值,同时网签量历经前两周的较大幅度增加后,环比增速在下降。

同时,新增客源和新增房源分别下降了12.4%和9.4%,入市的需求在进一步减少。同时议价空间扩大到1.6%,连续3周环比上涨,在挂牌房源报价调整中,上调比例为64.5%,连续3周下降,可见随着入市需求的减少,价格的商量余地在变大。

据链家地产介绍,在3月第三周的基础上,3月第四周北京的二手住宅市场的细微变化在持续,具体表现为业主端的新增房源供应量和调价中涨价占比在继续下降,议价空间在继续扩大,可见价格商量的余地在增加;需求端的新增客源这一指标连续五周下降,潜在的需求在持续降低,链家预计后期的市场将会有回落。

部分投资客离场

“政策的利好正在消失,一直表现过热的一线城市正在进入一个拐点”,在北京拥有多套房产的投资客王先生(化名)近日告诉记者,在上海和深圳的楼市新政出台前几天,他刚刚把手里的两套房产售出,套现离场。

在王先生看来,从今年春节到3月份,与往年相比,过早的市场回暖和过长时间的需求集中释放,已经透支了相当一部分市场购买力,这种热度一定是不可持续的,“市场太热的时候,政府通常就会泼点冷水,太冷的时候,又会再加把火”。从事房地产行业相关工作十余年,王先生早已对政策和市场走势有着独到的理解,也正是这种理解,让他在过去几年里,几乎可以逢低买入、高点卖出。在售出这两套房产之后,王先生表示会看看市场然后再做打算,“也许会选择有价值洼地效应的区域再投资一套”。

不止是北京,政策风向的转变,已经迫使不少投资客纷纷抛盘离场。

据相关媒体报道,近日深圳投资客开始抛售楼盘,部分一手楼盘也以低开方式入市,深圳楼市春节之后出现了与2015年不一样的变化。

同策咨询研究总监张宏伟表示,从投资客角度看,由于2015年深圳的房价领涨全国,房价相对前一年出现大幅上涨,此时房价处于高位,房价涨幅被透支,对于投资客来讲,获利之后此时不逃何时逃?而从部分一手楼盘开始以低开方式入市的角度来看,因为房价已经处于高位,此时继续高位开盘,市场或许难以实现火爆销售局面,因此,入市价格在高位基础上低开,以保证快速销售,防止出现开盘遇冷的现象发生。

张宏伟认为,本轮楼市疯狂阶段将会逐步退去,下一轮市场的阶段性调整也就来临了,也就是说今年下半年将进入市场调整期,由于前期涨幅最显著,深圳也极有可能成为此轮全国楼市率先进行调整的城市,以投资客出逃为代表的市场需求将被率先挤出市场,并且调整的幅度也会较大,直至楼市价格与价值之间相对合理。

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