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马跃成的博客

 
 
 

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“首付贷”能成为压垮楼市的最后一棵稻草吗?  

2016-03-10 09:45:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            摘编自  2016年03月09日   来源:证券时报

券商中国记者了解到,央行上海总部于上周召集部分银行,了解与个人住房贷款相关业务,主要内容包括:希望各家银行不要搞利率竞争,了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划,以及了解银行与房产中介的合作情况。 

山雨欲来。各类监管主体、银行和其他融资主体全线而动。而这样的监管氛围也确实起了效果,最新的进展是,截至今日,链家集团和我爱我家不同叫法的首付贷产品,均已全部暂停。 

首付贷是如何操作的 

什么是首付贷? 

首付贷最早是开发商用来在楼市低迷时促销的,因为开发商也需要快点回笼资金结清自己的账期。有些楼盘时不时会推出“零首付”活动,实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷。 

简单说,是开发商帮想买房的你,向金融机构借钱。那么开发商自然也怕你不还钱被金融机构要求兜底啊,所以呢,开发商要求你,必须自己付完首付的一半。 

这个房产中介的江湖规矩也被沿用下来,现在的首付贷一般最多占到首付款的50%。 

这一市场的参与主体很多,除了众所周知的一些房产中介和P2P,一些门户网站(是的,一些房产门户网站,不点名了)都曾经推出过首付贷产品。为啥?有市场啊。 

后来首付贷渐渐地就花俏了,居然被做成期限错配的理财产品,与此同时,一大帮互联网金融平台就进来了(也是,哪都有他们). 

中信证券就出了一份研报,指出目前市场中的首付贷产品包括世联行的家圆云贷、平安好房的好房贷等。此外据记者了解,搜房网天下贷、生活贷、房金所、合汇贷、链家“家多宝”等“首付贷”产品亦上线超1年。 

“首付贷”产品目前主要包括三类,资金来源分别如下: 

一是地产中介的自营平台,譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”、链家“家多宝”等,放贷范围以旗下合作楼盘居多,此类产品由地产中介自营平台与开发商合作,由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型,一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照,可直接提供金融消费服务;另一种则是中介仅为业主提供中间服务,寻找合适的金融机构,后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者,中原等属于后者。

 二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品,包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作,与地产中介自营模式类似,但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然,也有少数P2P平台并不限定具体楼盘,直接提供贷款,这对其风控的要求更高。

 互联网金融平台、小贷公司发起的“首付贷”产品的运作方式大多是这样的:购房者向公司申请首付贷,这些机构再寻找投资人投标,最终三方获益,其中双方收益,一方付息。

 为了控制风险,这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款,而是总房款的15%~20%,以20万元以内居多;且多为指定的合作楼盘;贷款时间一般不会太长,多为三年以内。

 其三则是从银行获得的个人消费信贷,在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似,银行通常监测此类贷款前三笔资金流水的去向,但难以阻止客户通过其他方式转为购房资金。 

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