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钟伟:地产金融风险多大?  

2016-02-26 07:39:00|  分类: 杂谈,房产,财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                       北师大钟伟:地产金融风险多大?

                   钟伟,中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任。

人们在担心中国房地产的巨大泡沫,是软着陆还是破裂?我们认为当下楼市仍然艰难,但房地产不是制造业,其自身的诸多特性,决定了泡沫或许可以在困境中渐渐释放,而不是破裂。

涉及房地产金融的存量总体比较巨大,其中包括按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款、债务融资等。可能还应包括少量的境外借款和土地收储整理中心的贷款。最为粗略的估算方式是,购房者商贷和公积金贷款约13万亿;按照房地产每年开发投资约9万亿,开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算,约15万亿;目前50亿平米存货价值约10万亿,则小计约25万亿。由此看,需求侧的13万亿和供给侧的25万亿,共计约38万亿。也就是说,中国房地产行业的融资额对银行信贷占比大约在15%-20%,这是个相对较低的估算。目前看,地产金融的总体不良还比较低。

 但我们不得不观察到另外两个因素,一是楼市下行的强烈外溢效应;二是楼市下行的存货减值问题。考虑到当代银行的风险管理体系普遍采用抵押贷款,而实体经济的抵押物通常和地产密切相关,因此商品房价格的下跌往往波及实体企业的贷款质量。考虑到房地产在建面积之庞大,因此持续的价格下跌可能会带来存货减值,甚至在建烂尾。

安信证券首席经济学家高善文在清华金融评论刊文从财政政策、外贸、房地产形势分析对经济增速的影响,他预计2016年上半年消费刺激政策和财政开支继续积极托底经济增长,出口仍在下降,房地产新开工继续走低,制造业投资很可能也继续下行。合并来看,对2016年上半年经济增长持谨慎的态度问题仍然不大。

早先,库存的累积,与房价的大幅上涨并存。在财务指标方面,这表现为房地产企业存货高企的同时,销售利润率大幅提升,从而驱动净资产收益率(ROE)和资产收益率(ROA)的显著走高。

但2012年以来,随着全国范围内房价上涨减速甚至转为下跌,房地产企业销售利润率逐步走低,特别是2015年以来加速下滑。销售利润率的加速下降,迫使房地产企业加速去库存,以提高周转率水平,避免ROA和ROE的过快下滑。房地产行业要实现去存货,必然要求新开工面积低于销售面积。过去十多年历史数据显示,商品房销售面积增速的中枢水平逐年下降。笔者猜测,商品房销售面积的峰值很可能在13亿平方米左右。到2020年,每年的商品房销售面积可能难以明显高于这一水平。2012年以来,新开工面积同比增速始终低于销售增速,两者之间的裂口较快收窄,但新开工绝对水平仍然高于销售。这意味着,房地产行业存货水平总体上仍然在积累。2015 年,在宽松流动性和积极行业政策的支持下,商品房销售面积同比回升,而新开工面积同比继续回落。如果剔除新开工面积里包含的不可销售的部分,例如拆迁还 建、接受委托、定向开发的房屋面积,学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积,车库、车位等按个数统计的设施等,那么2015年的新开工面 积仍高达13亿平方米,与销售面积基本相等。这表明,在2015年,房地产行业存货与2014年大体持平,没有进一步上升,但我们仍没有看到实在的去存货 过程。

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