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北京商品房市场很难量价齐升  

2015-09-25 00:00:00|  分类: 房产,西局,房价, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                           北京商品房市场很难量价齐升

                                         /马跃成

北京商品房市场很难量价齐升 - 马跃成 - 马跃成的博客

     根据部分楼市消息,我们可以看看北京楼市到底是个啥状态?房地产真的回暖了吗?房价是在上涨吗?

    “金九”快要结束了,北京高端住宅市场热度不减,首周即有一新盘加入战局。截至目前,北京已有超10个在售高端新盘扎堆金九银十市场,而面对如此激烈竞争,高端项目“抱团”营销、区域升级、全现房概念等等,正逐渐成为下一阶段的营销主战场。

  数据显示,8月份,北京市报价6万元/平方米以上的高端住宅成交量为342套,环比增长4%,成交均价也上涨了5%。在此契机下,更多的高端住宅项目加快了入市的脚步。这些高端住宅产品都是单套价格千万元级以上的奢侈品,集中入市很大程度上是因为开发企业将910月份视做今年最好的销售时机。

  9月第一周,便有报价12万元/平方米起的使馆壹号院入市,其也是继万柳书院之后,今年入市的第二个整盘“10万元+”的新盘。而截至目前,北京均价在10万元/平方米左右的高端市场已有超10个新盘同台竞技。2015-2016年,北京预期上市能够销售的新增“10万元+”的项目接近15个,再加上目前单价已经跨入“10万元+”阵营的在售存量项目,预计明年北京“10万元+”项目将达25个之多,供应将达到2000套以上。在831日至99日的10天时间内,北京土地市场拍出了丰台石榴庄、朝阳孙河、朝阳东坝4宗地块,楼面价最低也在5万元/平方米以上,也就是说,此4块地未来售价都将超过10万元/平方米。

   回顾近两年的北京房地产市场,2014年,备受瞩目的丰台西局地块被龙湖以35.7亿元并配建5.4万平方米限价房的条件竞得,剔除限价房之后,纯商品住宅部分楼面价约6万元/平方米。彼时,丰台西局周边普通二手住宅在4万元/平方米左右。这也意味着在西局板块,楼市出现“面粉贵过面包”的情况。随后,泰禾又以49亿元摘丰台西局又一地块,据测算,楼面价已达6.8万元/平方米。而在今年,丰台土地市场更为热闹。831日,丰台区石榴庄地块以50.25亿元的总价,1.86万平方米公租房的代价被中铁建与方兴地产联合体取得,溢价率50%。据测算,该地块楼面价高达5.2/平方米左右,预计未来售价可望达到10万元/平方米以上。

  说北京楼市回暖,其实就是这么个情况,一个是高价楼盘蜂拥而至,自然在数字上看,市场上的房价就上涨了,但是,这样的豪宅是北京楼市的真实反应吗?能代表北京楼市的整体情况吗?一个确定的情况是,北京的豪宅项目确实在不断增加,开发商有不做豪宅就不能赚钱的情势。也在这种的价格驱使下,开发商在拍地的过程中,又在不断地制造地王,不断地出现面粉贵过面包的现象。这样的现象也不是第一次出现,以前也曾经多次出现,但是,最后都是在越调越高的楼市被消化掉了,房价真的就如开发商所想,越来越高了。

     但是,今天,在北京房价高达10万的时候,还采取这样模式,还能有效吗?豪宅市场除了房价高这个特点外,还有一个特点就是销量少。以前通过忽悠房价要涨,确实把很多投资者和刚性需求提前圈到了购房大军之中。但是,如果豪宅市场也想通过忽悠房价还要涨,还能有多大的购买潜力?是房价越涨,买的人越多?还是,适得其反,我们还要继续观察。

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