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值得一看: 港资楼盘 缘何都在低价卖?  

2015-06-26 23:21:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                             港资楼盘 缘何都在低价卖?
                         来源:北京青年报     张舰     2015-06-18 
不久前,顺义中央别墅区楼盘——华人首富李嘉诚旗下长江实业项目誉天下(楼盘资料 业主论坛) 推出新品,总价1000万的独栋别墅让周边楼盘大跌眼镜。要知道,在整个中央别墅区,即使是联排也要卖到2000万以上;而京承高速沿线楼盘香港新世界丽樽(楼盘资料),也同样因为价格低于同类产品而热销;同是港资房企开发的王府井利生大厦写字楼、望京国际中心都在以大大低于周边楼盘的价格出售。目前,在北京,凡是有香港企业参与的楼盘基本都是以快速出货为目的……港资楼盘的低价让人自然联想到前不久“李嘉诚撤出内地市场,全力进军伦敦”、“不看好内地市场,港资开发商低价甩货”等传言。那么,港资楼盘低价出货的真相是什么?北京青年报记者第一时间采访了部分港资楼盘的开发商。
港资楼盘低价热销
“每次誉天下开盘,都会引发抢购,从六年前一直到今天都是如此。”北京房地产业界一位资深人士对北青报记者说。
从誉天下前不久的新盘开放可见一斑,总共2000多套独栋别墅、联排别墅,每次开盘最多不超过100套,都会在短短几天售罄,而价格却一直微涨。
据誉天下销售负责人邓曼华介绍,从2009年誉天下开盘,联排别墅474万起,到今天独栋别墅1000万出头,开发商始终坚持每期新盘都比上期略涨5%的原则,无论市场好坏都是如此。
“加上赠送的面积,别墅的户型均在390平方米左右,折下来单价也就在28000元/平方米左右,而且是精装交房。在中央别墅区,这个价格无疑是最低的,我们的竞争对手万通的别墅,毛坯房售价要在32000元/平方米。”邓曼华表示。
无独有偶,在另一个别墅区域,另一个港资楼盘——新世界丽樽也于近期迎来热销。贵为豪宅的丽樽售价达到了2000万元的起价,最近推的特价房每栋1500万。看似很贵,其实看看实际面积就会知道它的性价比有多高了——产品均为地上三层、地下两层,每户有室内电梯,户型面积为578平方米、600平方米、848平方米、953平方米……
由于该项目在其所在区域并没有竞争对手,因此业内人士普遍认为,该区域应该与孙河板块相提并论,而孙河目前别墅价格基本都逼近每平方米10万元,而丽樽每平方米三万多元的价格,明显具有非常大的竞争力。
据了解,除了以上两个港资楼盘,在北京房地产业界,有港资背景的楼盘基本都是所在区域性价比最高的,也就是有些人所谓的“贱卖”楼盘,他们的价格普遍比周边竞品低20%甚至更低。
港资开发商退出内地市场不实
由于价格低于竞品,各种传言甚嚣尘上,“逃离”成为关键词。加上前段时间李嘉诚上海卖地、进军伦敦的消息,内地楼盘低价卖无疑成为传言有力的注脚。事实果真如此吗?
新世界丽樽营销负责人郭新红告诉北青报记者,成立于1970年的新世界集团,在过去40多年,集团的主要业务由物业扩展至四大核心业务,包括物业、基建、服务和百货,覆盖香港、内地及澳门。
截至2012年12月31日,集团资产总值共3110亿港元。而内地业务占了相当大的比重——集团的中国内地物业旗舰——新世界中国地产有限公司,其物业组合包括65个主要项目,总楼面面积逾2889万平方米。
“而新世界目前仍然在北京乃至全国一线城市还有大量的土地储备,而且仍在积极寻找合适的土地,如果要撤离,早就开始将储备土地出让获利了。”
而在6月初,香港长江实业的分拆事宜终见眉目,在发布的一份投资者简报中显示,长实房地产的总物业估值超过4200亿港元,其中,内地物业估值达到1380亿港元,占整体比重的33%,而香港占比为64%,海外占比3%。截至2015年上半年,加上和记黄埔的房地产业务,长实房地产在21个城市有业务经营开发,土地储备达到1970万平方米。
长江实业董事郭子威告诉北青报记者,长江实业之所以在内地始终保持谨慎态度,不会在房价上大做文章,主要是考虑到内地的利润远远不如香港,香港的利润率达到47.2%,而内地利润只有27.9%,主要是源于限购、限贷等政策因素带来的不确定性,因此,内地战略基本以“避风险”为主。
为什么港资楼盘卖得比别人便宜
既然事实不像传闻中所说港资开发商退出内地市场,那为何港资楼盘价格会如此低呢?原因是多方面的。
首先,也是最重要的一点:拿地价格便宜。据长江实业董事郭子威介绍,在上世纪90年代初,北京为了招商引资,与一些香港地产巨头——长江实业、新世界等公司达成合作,将一些当时看似较为冷门的土地便宜卖给了港商,多年以后,这些土地价格翻了不知多少倍,而它的竞争对手,则是全部以地王价格拿下的土地,所以港资楼盘无论卖得再低也比本土开发商的利润高。
其次,开发商不会因为追求利润最大化而牺牲销售速度。有港资背景的楼盘在北京几乎全部热销,最大的优势就是性价比。在北京参与多个项目合作的香港九龙仓国内负责人在接受北青报记者采访时表示,香港地产经过多年惨烈竞争,得出的经验就是迅速出货,绝不等待,一旦拉长了销售周期,很可能遇上政策风险,掉头就来不及了。他们认为在内地是一样的,他们成功躲过市场低谷就是源于当时定价的合理性。
第三,港资楼盘规模都比较大,不敢大起大落。据邓曼华介绍,港资楼盘当初拿地都是大规模的,动不动就几十万上百万平方米。价格必须缓慢上涨,如若顺应市场拉高价格,成交量低,一是把自己陷入瓶颈状态,后期若再降价对前期业主也不合适,另外对口碑会有很大影响,消费者均是买涨不买跌,一旦形成滞销,市场口碑不利,后期产品无法顺利开发,得不偿失。


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