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马跃成的博客

 
 
 

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北京房子卖不出去了?  

2015-05-09 14:23:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原标题:部分项目两年仅售出1/3 北京楼市去化之痛
2015年05月09日  来源:华夏时报 

 尽管北京楼市在政策叠加效应下有所回暖,但在严格的限购政策和自住房的冲击下,去化状况仍令人担忧。

 《华夏时报》记者根据北京市住建委官网数据统计,部分早在2013年就多次开盘的项目,两年来去化速度缓慢,去化率甚至不足1/3。这种现象的背后,折射出整个房地产行业大环境的变化,以往“政策一刺激成交就暴涨”的恐慌性购房已很难再现。

 现房存量超期房

 2013年在北京市住建委领取预售许可证开盘的项目共227个,除去预售截止且未转入现房销售的项目外,仅有不足10%的项目房源已全部售完,超过50%的项目都已转为现房销售,其中有接近20%的项目去化缓慢,至今仍存有大量房源可售。

 以亦庄的国锐金嵿项目为例,该项目在2013年和2014年期间曾4次开盘,包括住宅、商业以及办公综合体,不过,北京市住建委网站上的项目交易信息显示,该项目1300套可售房源中,截至目前签约不足100套。也就是说,签约率仅为1/10左右。

 与国锐金嵿项目类似,位于顺义马坡镇的中铁花溪渡项目,自2011年第一次开盘至今已4年,共开盘4次,目前已经全部转入现房销售。据记者统计,该项目共有约600套房源,至今仍有近400套、约2/3的房源尚未签约。

 亚豪机构统计数据显示,截至4月25日,北京期房住宅存量为40797套,现房住宅存量41012套,这是近一年来现房存量首次超过期房。

 “北京几个商品住宅供应量大的区域,如通州、亦庄、房山,以及东坝、孙河区域,如果楼盘产品竞争力不强,就很难实现去化,尤其是曾经销售困难的项目。”北京房协秘书长陈志告诉记者。

 “不少商住项目去库存压力更大。”亚豪机构市场总监郭毅分析,目前商住市场的库存量高达36800套,是自2006年以来近10年的最高点,今年一季度商住供需比为3∶1,而2014年为2∶1,2013年为0.85∶1。

 北京住建委网站上的数据信息显示,东亚印象台湖三栋办公立项的商住楼,批准销售房源共计1757套,目前未签约的房源剩余约1400多套。而同期开盘的东亚尚品台湖项目目前在售的4栋楼共计1869套,显示联机备案的只有70套。

 “实际上,目前的商品房市场与前两年相比发生了较大变化,无论是客群对产品的要求,还是同类产品的竞争内容都更趋于品质化和精细化,以往通过价格比拼抢占市场的方式已经很难起到作用。”华润置地营销总监秦江表示。

 楼市难“大反转”

 伟业我爱我家的统计数据显示,“五一”假期期间,北京日均销售达到130套,总成交量为398套,比去年同期增长25.55%。

 不过,开发商们却并未因此而感到轻松。“很难判断这一波行情能持续到什么时候,所以现在多数开发商都在赶着卖,尤其是市场供应量比较大的中高端项目,以往那种一次只开盘十几套房的做法现在并不适合。”北京一高端楼盘的销售负责人告诉记者。

 “3·30政策主要释放的是部分二套房需求,首付降低确实吸引了很大一部分购房人群,但贷款利率并没有下降。”中国房地产学会副会长陈国强指出,现在就判断市场反转还为时尚早。

 事实上,自2015年开始,北京商品住宅市场的整体供应量并不大。亚豪机构数据显示,截至4月上半月,今年仅有34个项目入市销售。而市场低迷的2014年,同期入市项目仍能保持在66个。

 亚豪机构副总经理任启鑫认为,去年成交低迷的余波使得今年房企推盘变得“战战兢兢”。

 从5月预计入市的新盘项目看,老项目后期占比近八成,而纯新盘明显动力不足。亚豪提供的数据显示,预计5月份北京楼市将有20个项目入市,包括龙脉公馆在内的15个老项目后期,而纯新盘仅有富力运河十号、紫御长安等5个。

 “从9·30政策出台后的落地情况来看,市场回暖只是昙花一现。”业内分析人士陈剑波指出,判断3·30新政效果仍需时间。(董映颉)
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