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马跃成的博客

 
 
 

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再大利好也救不了中国楼市  

2015-05-12 20:54:00|  分类: 杂谈,万达,楼市, |  标签: |举报 |字号 订阅

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            原标题:为何说再大利好也救不了中国楼市

                                             20150512 来源:凤凰财经

再大利好也救不了中国楼市 - 马跃成 - 马跃成的博客 

我国房地产市场的复杂程度,让任何预测都可能大跌眼镜。

但正如著名股票操盘手利维摩尔说,资本市场没有新事物。今天发生的事情以前发生过,以后会再度发生。

在中国,房地产行业发展与政策的紧密程度和正相关关系有目共睹。举一个最简单的例子:2008年中央发布4万亿经济刺激及随后一揽子政策后,房地产市场一片飘红。

所以,自前天央行宣布去年11月以来第三次降息后,房地产市场的预测还是要有的。万一实现了呢?

第一种预测:政策利好,房地产业内大呼“楼市要火”。

510日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%。今年以来,央行频繁动用利率工具,密度越来越高。

房地产业内人士的评论自然都积极乐观:货币政策继续发力,楼市好成交有望延续。

第二种预测:库存不解决,降息降准只是毒药

然而,不容忽视的另一方面是,去年下半年解除限购成效不彰,至今没有解除限购的京沪等市,市场依然好于解除限购的城市。

该事实说明一个问题:政策已不是决定市场走势的根本,取而代之的是供求关系——这正是以任志强、冯仑等地产大佬为代表的中国第一代企业家所相信的“能让中国人民富强的市场经济”原则。

不仅如此,单从货币政策变化和商品住宅销售的数据关系来看,由于从供需结构失衡到总体供过于求,政策影响力呈现边际递减,如今影响力已经较弱,这是今日房市与既往的最大不同。

在“千方百计去库存”政策刺激下,住房市场买卖双方的博弈会更趋微妙,其中不乏判断失误案例出现,可能导致部分地区房价出现短暂反弹,使得目前的一系列救市政策最多只能激起房价下跌浪潮中的小涟漪罢了。

目前二三线城市普遍存在供需失衡局面,即便是一线城市,对现有存量房的统计和投资性存量房的数量难以估计。最乐观的说,当下库存量至少需要12个月消化。

在国民收入没有显著提高之前、在去库存化没有妥善解决之前、在一二线城市的空置率没有下降到5%之前,在长期贷款利率仍然远远高于租金回报率之前,在老龄化趋势的压力面前,降息也好、降准也罢,都将成为房价的“毒药”。

看看房地产巨头们在干什么:寻求转型、海外投资

最能体现房地产行业趋势的莫过于房地产巨头们的动作。

第一,趋势中值得引起注意的是愈发明显的企业经营层面的轻资产化、金融化、互联网化。

谈论这几大趋势,我们必须提及在中国房企中总资产和净资产均排名第一的万达商业。

从重资产向轻资产转型,正是其最近正式提出的万达第四次转型策略。凭借转型,万达已从一个大连地方企业发展成如今香港上市的国际化行业大佬。而这一次,王健林说,相比前三次转型,第四次转型范围更广、力度更大,是代表万达未来发展方向的全新转型升级。

SOHO中国于今年16日,发布新产品3Q,运用全新的互联网方式,为流动人群提供O2O模式的办公场所。

远洋地产试水房产众筹,绿城则在今年大力推进“云服务”课题。

第二,打起“国际化“大旗,投资海外土地市场。

房地产巨头们在一边鼓吹房价还会涨的同时,自身并非真的没有意识到供大于求导致库存堆积,导致资金链紧张的严重性。

511日,保利地产正式公告宣布获得澳洲一宗商住地块。在保利最新发布的“5P”战略中,海外地产业务将成为保利集团国际化发展的重点领域。

在保利地产之前,包括绿地、碧桂园、万达、颐和地产、福星惠誉、苏宁环球、海亮地产、复星、中锐地产等房企已相继进入澳洲市场。

无论是利用政策红利,还是拥抱互联网、及时转型、放眼海外,房地产商们一直保持聪明:他们明白要么坐等出局,要么自己先逼自己放弃固有思维,放弃等待政策,争取破局。(凤凰财经何欣珂)

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