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马跃成的博客

 
 
 

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那些十万元豪宅卖给谁?  

2015-04-28 08:42:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  那些十万元豪宅卖给谁?

原标题:北京单价超10万房子太多,他们去哪里找有钱人买房

20150428 来源:每日经济新闻 

“有钱人真不好找啊。”2015年,被京城的开发商们定义为“豪宅元年”。由于2013年以来的“地王”项目将集中在今年入市,各大豪宅项目的操盘手们甚至从2014年就开始焦虑。

2015年北京待售的顶豪住宅套数预计超过1000套。对于豪宅项目来说,正常的销售周期都起码在5~8年以上,在目前这种情况下,豪宅市场的分化将非常严重。”中原地产首席分析师张大伟表示,目前北京豪宅成交增速还“跑不赢”供应量的增速。

莱坊机构发布的2015年《财富报告》指出,2014年北京超高净值人士数量为1408位。所谓超高净值人士,是指扣除了自住物业后,资产净值在3000万美元或以上的人士。这些高净值人士,正是北京豪宅争抢的目标客户。 

单价超10万项目达25 

中原地产市场研究部统计数据显示,20134~20154月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。

在这2046万平方米中,只有1350万平方米为住宅用地,并且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。也就是说,实际上北京最近两年仅供应了550万平方米左右的商品房住宅用地。

张大伟分析,折算成为商品房住宅,550万平方米只有大约4.5万套,只相当于北京历史成交最差的一年的年成交量。按照目前市场供应比例计算,这部分土地中,大部分将建成中高端物业,以获得市场溢价。

豪宅扎堆入市的背后,主要是地价存在差异。按正常情况来看,以今年初首开龙湖已拿的东坝地块为例,该地块商品房部分楼面价达3.2万元/平方米,张大伟预计,房价须在5~6万元/平方米之间才能盈利,而这将成为一个普遍现象。 

张大伟说,2015年北京预期能够上市销售的10/平方米以上的项目接近15个,再加上目前已经上市的10万元/平方米以上的存量项目10个左右——万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府等,今年北京市场上拼杀的顶级豪宅项目有25个之多。 

需求追不上供应的脚步 

莱坊机构的报告指出,北京豪宅平均价格全球排名第十二位——100万美元可购入61平方米的豪宅;中国内地和香港的超高资产净值人士平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业,在全球排名靠前。

但是,限购仍是北京豪宅销售的最大羁绊。换句话说,外地富豪人群来京投资豪宅的可能性不大。

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