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马跃成的博客

 
 
 

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楼市新政似是一场游戏  

2015-04-01 22:45:00|  分类: 杂谈,政策,房价, |  标签: |举报 |字号 订阅

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          楼市新政似是一场游戏
                            /马跃成
楼市新政似是一场游戏 - 马跃成 - 马跃成的博客 

   如果说是一场骗局,可能有些严重了,就当是一场游戏吧。

   楼市新政的目的说的很清楚,就是“为进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”但是,谁都知道,这样的政策既已出来,虽然不一定能根本改变楼市低迷的状态,但肯定会一时闹得热火朝天。原来的个人信贷政策,有什么地方不完善的呢?原来不是支持居民自住和改善性需求吗?以前的政策不促进市场平稳健康发展?好像,当初推出反向政策,也是这么说的。
   新政策的主要内容是,二套住房贷款首付比例调低至40%、个人购买2年以上的普通住宅对外销售免征营业税,人们普遍对楼市新政充满期待。人民日报的一篇文章分析称,新政一出,缓解了普通家庭购买改善性住房的购房压力。在北京,一套市场价300万元的3年龄普通住房,根据新政策,对外销售时将全部免掉十几万元营业税;在上海,初步测算,一套普通住宅交易可减少税费在13万元至25万元之间。减免税费,释放购房需求,老百姓有了更多的获得感,市场信心也将进一步提振。
     这篇文章称,楼市新政强调的是让市场回归正常化,注重因地因城施策,既激发市场活力,又没有一放了之,这套“组合拳”力度适中,跳出了“强刺激”的窠臼。构建稳定的、多层次的住房供应体系,给不同人群提供解决住房问题的最佳渠道,破解住房市场供给结构的错位与缺位,才能从根本上化解楼市运行风险,稳定公众预期,实现房地产市场长期稳定健康的发展。这里说的很有道理,但是,如此政策能否解决系统问题,还需要继续观察。新政的直接效果,本来可能是要刺激交易量,但是,往往可能会被认为是房价上涨的信号。
     真心要解决人们购房困难,还是要降低房价才行,仅仅减税是十分有限的。仅仅因为减少了几万元、十几万元的税,能不能刺激人们出手,很难说。因为,房价上涨的幅度往往是几十万。我们非常担心的就是,新政之后,好像是减少了一点税收,而因此导致房价上涨,会让人们付出更大的代价。这样的政策本意就被误解了,可能就成了被市场欺骗的手段和帮凶。
    说起来,政策是为了让购房人获得更大的利益,结果是让人付出更大的代价。这个政策必定会被人利用,如果仅仅是刺激交易量,也就达到政策目的,然而,在这种情况下,往往会被用以推动房价上涨。330日,楼市新政一出台,全国多家地产商无一例外放出了“7天不涨价”的信号,这就意味着,清明节后涨价的可能性很大,还有公司还纷纷打出了“24小时不打烊”的信号。一位业内人士透露,前十大地产公司中的一些已在制定涨价方案,部分开发商331日也开始涨价,有的涨幅高达10%,有的则以“涨价在即”为名促销。有新闻报道称: “涨7万”“涨10万”“涨20万”“涨40万”……这是房地产“新政”出台后,深圳二手房市场331日的表现。相对于旺盛的需求量,深圳楼市的供应量一直相对紧缺。而“新政”无疑将进一步带动市场需求,受新政策影响,部分二手房业主坐地起价。
    我们知道,目前楼市的主要问题,一是缺钱,二是库存量大,三是房价太高。因此,仅仅出台一个税收优惠政策,降低部分首付,很难起到逆转楼市的作用。降低首付,也不能说首付的门槛就降到很低了,40%依然不是一个小数,同时,降低首付还意味着月供的增加,相应的利息也会增加不少,总房款不降反增。因此,解决楼市的根本问题,还是要从降低房价做起。这种短期诱导人们入市接盘,而不考虑长远发展的政策。似乎是又回到了十多年前,面多了加水、水多了加面的循环之中。这也是,我们认为,这样的政策,长远看不会有效果,并且不但发挥不了稳定楼市的作用,可能还会造成搞乱市场的结果。
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