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马跃成的博客

 
 
 

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2015房地产市场十二大预测点评  

2015-03-07 09:01:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            2015房地产市场十二大预测点评

/马跃成)

   今年两会上,房地产问题终于退出最热点问题排行榜榜首,主要是今年总体经济格局强调“稳增长和调结构”,宏观经济目标模式有了很大改变。去年7.4%的增速,说明中央已能够容忍较低经济增速,今年还会继续下调。注重经济结构改革是为“新常态”,也是适应“新常态” 。站在这个角度,预测2015年的房地产市场就会比较清晰的认识。从某机构的研究报告看,人们对中央政府政策的调整,还有诸多困惑和不解。

一、稳增长框架下,房地产行业支柱性地位不会改变

    厉以宁在参加政协小组讨论时也说,当前房地产作用不可低估。厉以宁强调说,当前应该把老百姓最为关心的房子问题解决好。“房地产业难道不能再次起来吗?”在具体政策方面,厉以宁主张继续发展房地产、放宽购房政策、加大廉租房与平价房建设。

   但是,中国新建住房闲置面积达到6亿平米,很多中小城市已经出现鬼城、空城现象。即使是北京周边也有大批项目销售困难。在这个时候,继续鼓吹房地产对经济的带动作用,是非常危险的。快不一定是好,稳才符合长久利益最大化。

    二、房地产政策面保持宽松,一线城市限购不退出  

    最近央行出台了两次降息、一次降准的政策,这主要是因为对宏观经济的判断比较负面,对微观经济,特别是中小企业有更多期望。中小微企业对GDP的贡献超过了65%,税收贡献占到了50%以上,出口超过了68%,吸收了75%以上的就业。但是,在银行贷款方面,中小微企业一直都是比登天还难。

     所以说,很多政策,未必是从房地产方面考虑的,但是,由于资本的流动性,房地产业无疑也是受益的。越是放松,越是说明形势不容乐观。限购只是临时措施,早晚都要全部退出。一线城市调控房价主要还是依靠城市规划和控制。北京,从今年开始逐步退出非首都职能,也是疏散人口的一个手段。

    三、资金面相对宽松,实体产业与股市对资金的分流成不利因素  

    这个问题的解答,与前面的问题差不多原文说的对,整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金漫灌。预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著,按照经济学上的替代效应分析,明年能够最终流入房地产市场的资金量的多少仍是谨慎乐观。  

     四、行业迎来新常态,难现以往历次调整后量价齐升局面  

   这个判断应该是对的,说人口红利结束好像太过高深,但是,说目前库存6亿平米,而房产税开征在即,房价已经有将近两年不涨,甚至出现下降。投资需求基本退出,谁还买房抢购?好楼盘的房价下降,是可以带来销售量的。买方市场已经形成,量价齐升就不可能了。

     五、行业供过于求的内在逻辑没有根本转变,各项指标仍将低位运行  

     去年的楼市看,除了库存在急速增加之外,投资增速、销售、新建面积等指标都在下降。少数城市出现的土地拍卖火爆现象,主要还是上市公司的业绩观目的,不是行业的全面回暖。再看半年,很多开发商都在观望,转型、兼并等或许在下半年会更加活跃起来。

  六、新开工面积下降与土地成交减少,多数城市新增供应量将有所下滑  

    2015年楼市供应整体将维持偏紧。一线城市情况特殊,主要看城市规划发展定位是不是有改变。北京的去首都功能化政策,以及对人口控制的一些措施,都会对楼市产生重要影响。  

     七、一线城市成交稳中有升,二线分化加剧,三四线保持2014年水平  

    一线城市,目前还没有解除限购政策,主要是需求还比较旺盛。但是,由于房价虽然已经较长时间没有上涨,但是,也没有下降多少。观望的购房者有些耐不住了,特别是,地方政府必定要解除限购救市的声音,让很多人担心房价还要上涨。但是,一线城市的投资者是主要群体,当一线城市房价不能上涨的时候,投资需求就彻底退出楼市,房价再坚挺也难持续下去。

     三四线城市,主要是自住需求,完全由市场决定,房价稳定下降,好的楼盘就会有销售量上来。

    八、去库存仍将是上半年主旋律,预计2015年楼市价格先降后稳  

     这个判断得到社会普遍认可,包括任志强也认为,房价短期内上涨是很困难的。主要原因就是库存在增加。说起来,去库存应该是今年的社会任务,房地产是资金密集型产业,把大量资金挤压在闲置房屋里面,是极大的浪费。但是,落实起来还要看开发商有没有什么措施。目前看,开发商还不大愿意以价换量,还在坚持,但是,根据开发商规模大小,融资渠道也有很大差异,因此对融资成本比较高的企业来说,如果,房价不能稳定上涨,交易量也上不来,恐怕还是会采取降价措施。因此,预计下半年房价会涨,还有很大的不确定性。

     九、刚需市场趋于饱和,需求重心逐步向改善型偏移  

     投资退出楼市之后,刚需基本上转向了保障房市场,比如北京的保障房基本上没有什么门槛,而保障房的价格优势自然对刚需有强大的吸引力。但是,由于保障房的户型也很小,对改善性需求的群体来说,就成了一般商品房,和高端市场的主要需求。

     十、各能级城市土地市场继续分化,低溢价将为常态  

     这点,从北京前两个月的土地市场可见一斑。以前那种几乎百分之百的溢价情况再也没有出现了。今年一来最大的溢价幅度也就40%左右,一般都在20%左右。其他地区,流标的情况也不少,楼市整体不火,土地市场也不可能火。何况,目前征地风险很大,地王也大打折扣。

  十一、资源整合颇具成效,大营销是未来发展趋势  

    什么行业都在创新,房地产也不例外。体验式、服务型、电商模式等将影响未来楼市的销售市场。已经有多家房企基于互联网,房企亦实现金融、电商资源嫁接,开展线上活动,听过网上客户召集,带动旗下项目销售。因此说,结合营销成本与成效,互联网已成为某些房企项目推广的主流渠道。  

    十二、房企大于,六大维度变革在即  

    总是说,危机与转机并存,但是,这次楼市面临的危机时间已经够长,目前还没有看到根本逆转的征兆。房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。我们认为房企应该从组织与变革、利润与规模、产品与布局、营销与运营、传统与多元、服务与创新等六大维度入手,顺应市场趋势变化,积极应对。这点大家应该有基本共识。从业内来说,专业做住宅地产的已经不多,住宅地产的开始研究养老地产,做商业地产的开始跨界搞电商了。

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