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房价止跌反弹还不能说是楼市全面回暖   

2015-02-04 18:19:00|  分类: 杂谈,房价,楼市, |  标签: |举报 |字号 订阅

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            房价止跌反弹还不能说是楼市全面回暖

                     /马跃成

房价止跌反弹还不能说是楼市全面回暖 - 马跃成 - 马跃成的博客

       这两天中国指数研究院的一篇报告,把楼市吵翻了天。报告说“1月份百城房价止跌反弹房价回升迹象显现”。这篇报告之所以能造成这么大的影响,关键的是这个报告散发了楼市将逆天上涨的信息,而这正是楼市里最让人关注的话题,当然更是那些掌握话语权的开发商及其同盟者们最希望看到的消息。因此,这个消息刚一发布,就立刻在社会上迅速传播开了。指数研究院只是地产界众多研究机构中的之一,不是唯一,更不是权威中的权威。这个结论与实际上符合性如何,还有待时间检验。而对未来楼市回暖的判断,更是不能被其他研究机构认同。今年以来,很多地产专业研究机构都发布了对2015年楼市的研究成果,肯定不是一样的结论,但是,那些悲观论和保守论报告,远没有这么大的影响。

  不否认指数研究院的报告数据的可用性,但是准确到什么程度,也不好说。因为统计方法,目标群体的选择,都会对数据的准确性有很大影响。不管怎么说,房价止跌回升,应该是得到认可的趋势。但是,这并不能认定是楼市回暖的依据。虽然房价上涨是回暖的重要指标之一,也更容易被人们认为是回暖的信号。但是,事实可能真的并不是如此。一般认为,楼市的活跃度指标主要应该看交易量,而不是房价。一般来说量价齐升,或者是价低量增都是楼市向好的标志,而价高量降的结果早晚还是要回归理性,通货紧缩式的楼市更可能是危机的前兆。

   中国指数研究院也认为,从不同城市来看,一线城市和部分二线城市在利好政策叠加作用下价格趋于企稳;但多数三、四线城市短期需求饱和,过剩风险突出,去化压力较大,未来房价仍存下行压力。上海易居房地产研究院123日发布了《1月份典型城市新建商品住宅成交预报》。报告指出,11-20日,20个典型城市新建商品住宅成交面积约728万平方米,环比下跌约27%。到了今年1月份,房企推盘节奏放缓,成交规模随之下滑。20个城市中,有18个即九成城市出现了成交环比下跌。另一方面,在20个城市中,仅有贵阳和深圳的成交出现了环比增长,增幅分别约为3%2%。克而瑞,CRIC监测的54个城市数据统计,20151月全国商品住宅成交建筑面积1870万㎡,同环比双双下跌,跌幅分别为31%1%。其中,一线城市成交350万㎡,二线城市成交498万㎡,三四线城市成交498万㎡,各线城市环比均出现下跌,二线跌幅最大,同比方面,仅一线城市有所上涨。与去年12月相比大跌三成,即使与第四季度月均水平相比,也下降了22%

    目前的楼市存在的主要问题还是交易量上不来,消化库存依然是2015年的主要任务,如果,在这种楼市状态下,某些利益相关体贸然把房价涨起来,可能会进一步抑制需求,造成更大的库存压力。新年刚过,北京顺利拍出两块土地,一些人借势开始炒作楼市回暖,房价上涨的言论也开始炒作起来。涨房价并不难,只要开发商愿意就可以把房价提起来,但是,能不能卖出去,并不完全是开发商说了算。大家知道,去年房价下降并没有太大带动交易量上涨,主要是降价幅度还没有达到市场均衡点。有人按照以前买涨不买跌的习惯,肯定会认为涨价或许是提高交易量的一个出路,这恐怕也是今年以来房价开始上涨的一个重要原因。一月份北京房价上涨的另一个主要因素是从12月份开始一批豪宅项目入市。北京豪宅集中入市,是因为前几年的限价政策,让很多高端住宅项目不能上市,另外,去年的自住房政策,很多地块都是要配建很大比例的保障房,这样就使得开发商可利用的自主开发面积很有限,也就不得不把有限的土地用于高端住宅建设。

     这样看来,从开发商定价的项目来看,实际上,房价上涨的不是一点半点,而是很多。但是,因为保障房建设数量很大,刚性需求基本上都转向了自住商品房,豪宅房价对普通老百姓的购房影响越来越小。这也是房价问题已经在社会上关注度越来越小的主要因素,如果把整个社会交易的房屋价格平均看,房价未必是上涨的趋势。高端市场主要是面对改善性需求和富裕阶层,这也是楼市的发展方向,也不是坏事。但是,我们也看到,豪宅市场虽然价格在继续上涨,然而,交易量并不理想,所以即使是今年的上市的这些楼盘房价上涨了,也不能说,楼市就回暖了。豪宅也不是说买就能买的,想要改善的人很多,真正拿出几千万买豪宅,也不是那么容易。

112日,北京万柳书院项目当天获得现房销售许可证,以14.5万元/平方米的价格计算,该项目全部307套房源的总货值高达130亿元,这也是北京2015年获批价格最高的一个项目。除了万柳书院,佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、龙湖西局项目等豪宅也在积极为入市做准备,业内预计这些项目都将在近期获得入市许可。此外,包括万科北河沿甲柒拾柒号、保利·海德公园等豪宅项目此前已经正式对外销售。据了解,北京2015年入市的42个纯新盘项目当中,单价超过5万元每平方米的豪宅项目占据了17席,在这其中,预估单价超过10万元的项目高达13个。北京楼市怎么突然如此任性,张大伟就说,对于2015年,超过20个项目,争取30~50个客户,这样的顶级豪宅市场,肉搏战已经难免。

     综合来看,房价触底回升、库存仍居高位成为当前楼市的主要特征。为此,一些城市接连出台楼市微刺激政策,希望能进一步刺激消费,缓解库存压力。纵观1月份土地市场行情,虽然成交量同比出现明显下滑,但高溢价率地块、地王项目仍不少见。一个众所周知的事实是,过去中国经济的高速增长,房地产在其中起到了决定性的作用,而今年的GDP目标再次下调至7%这样一种增长模式房地产还能不能继续辉煌,还有待观察。一个不争的事实是,房地产的问题还远没有调整到位,仅仅呈现微弱的房价上涨,就以为楼市春天回来了,未免天真了。

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