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马跃成的博客

 
 
 

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明年楼市还有很多困难  

2015-12-06 23:45:00|  分类: 杂谈,房产,时评, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                     明年楼市还有很多困难

                                       /马跃成 

明年楼市还有很多困难 - 马跃成 - 马跃成的博客     今天看到一个帖子,两名地产界的经济学家聚到以来,甲说乙料事如神,乙说甲是前辈。然后,聊到明年楼市,两人观点惊人的一致,一个说白银十年刚刚开始,另一个说明年房价要跳着脚往上涨。此两人在地产圈的名气也不算小,发出这样的言论,其实并不奇怪,因为,这是在一个项目的开盘仪式上搞得节目,能说啥?但是,说话总要有良心和底线吧,跳着脚往上涨?难道这有人信?

关于中国楼市的变化及其趋势,今年的普遍看法是市场继续分化,一线城市继续稳中有涨,三四线城市基本上地道了谷底,再降得空间已经不大。二线城市由于差别很大,有的可能跟着一线城市往上走,有的可能反弹乏力,继续苦苦挣扎。

对于这些判断,笔者还是多有不解,一是几线城市根据何在?比如像燕郊、廊坊、保定算几线城市?如果你说他们是三四线城市,但是,这些城市往往就会因为关于北京的一个传说,楼市就能掀起一个大波澜。二是像北京这样的城市,一套普通的小房子都在几百万、上千万,基本上是投资需求在支撑着高房价,如果北京房价总涨不跌,那不是违背了基本的资本定律?

我倒认为,全国楼市因为受全国宏观经济的整体影响,因为有大致上一致的的趋向,一样的中央政策,其调整目标也应当是一样的,一个政策导致两种完全相反的效果,不太可能。另外一方面,就是由于各地情况差距很大,政策效果也不可能完全相同,有的刺激性强,效果就大。反之,效果就不那么强。

从宏观上看,明年面临的问题主要是,经济发展速度继续放缓,官方目标是6.5左右,而前几天,有个参与决策的经济学家称,实际上可能就是4.5左右,并且认为这个也是正常的。这与前几年10以上的经济增长相比,完全不可同日而语。虽然,有些外媒和国内的经济学者唱衰中国明年经济,崩盘论、断崖论都有。但是,我们不能支持这种说法,我们要相信政府,相信奇迹。还有一点,就是政府出台的一系列刺激政策,包括去库存的问题。按照以前的经验,就是越是调控房价越是上涨,越是刺激房价越是不容易涨起来。同时,我们也看到,现在的所有政策都是比较温柔的,都是经济手段方面的。

还有重要的一点,就是现在的楼市已经到了非常非常艰难的困境之中,无论是政府不得不使出混身劲数来救市,还是开发商方面不断地进行转型、兼并,及时最好的北京市场,我们也看到,现在拿地已经除了联合体,很少有开发商能独立拿地了,这其中既有资金压力的原因,更有承担风险的考虑,地王一个接着一个出,但是,开发商的心理也不好受啊,不然怎么会头天联合拿下地王,第二天联合体就散伙了,地王也拿不动了。

渣打银行的分析,把中国经济衰退的原因,归于房地产的不景气,这个也不是没有道理。正因为如此,他们认为,中国自2010年以来经济增长的放慢有一半原因是该国住房建设的大幅下降,而2016年这种影响势必会更加严重。这家把业务重点放在新兴市场的银行预测,今后两到三年香港的房地产价格将下降10%-20%,而已经出现下跌的新加坡房价很可能将继续下降5%-10%。中国动荡的房地产行业在新房过剩和房价下跌的情况下,住房建设大幅减少,从而拖累全国GDP增长率。

著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲最近对当前经济领域的热点问题进行了分析。对于楼市情况,樊纲认为,国内房地产市场泡沫都不大,多数城市收入与房价比例已归于正常区间,房地产暴利时代已经过去。樊纲认为,居民收入与当地房价比例回归正常区间以后,房地产业也进入正常的投资回报。可能今后你无论是从事房地产业,还是从事金融业,回报其实都差不多。虽然当前楼市泡沫可能不大,但是也要注意风险。樊纲提醒,如果说当前房地产有什么风险,那么就是商业地产。

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