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年度记忆:2015全年楼市十大关键词  

2015-12-31 08:08:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   年度记忆:2015全年楼市十大关键词

                                /马跃成

年度记忆:2015全年楼市十大关键词 - 马跃成 - 马跃成的博客 

时间如梭,2015年只剩下最后一天了,抓住啊!否则你明天就再也享受不到2015年的快乐了。回顾这一年的楼市跌宕起伏,风云变幻,上个月还热气高涨、气球高飞。这个月下旬,随着中央三大经济会议的召开,楼市就进入了一个全新的阶段。之前,在宏观政策的刺激下,市场格局不断变化,需求不断回暖,现在,更应该感到放心的是,中国楼市真正进入了理性思考的时代。在此本人根据自己的思考,参考各个媒体的资料,梳理出本人眼中的2015年十大地产关键词,仅供参考。

一、降房价。

1221日闭幕的中央经济工作会议上,化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。这是史无前例的。会议明确提出,将采取包括在需求端落实户籍制度改革,加快农民工市民化,促进农民购房;在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价,促进房地产开发企业兼并重组等政策。同时明确表态,要取消“过时的限制性措施”。

这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价,并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价,而是用引导的方法让开发企业对市场的未来产生合理预期。这样的表态,核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势,避免土地市场竞争过于激烈。在执行上,具体的政策措施仍然会是市场化的手段。

当然,企业作为市场主体,也会有自身的考虑,例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产,更不用说降价可能导致群体事件等等。所以,降价不降价,企业会根据自身情况来做决定。

二、去库存

 如何才能消化巨大的库存,这是2015年上半年的市场“主旋律”。国家统计局官网公布的数据显示,自20124月以来的商品房库存持续上升态势出现转变。5月末商品房待售面积65666万平方米,较4月末减少15万平方米,虽然库存总量在回落,但依然处于高位,压力尚未减轻。正是因为如此,开发商在销售方面下足了功夫,除了降价等常规手段之外,还想出其他招数,比如开辟新的销售渠道包括微信等,以及各种稀奇古怪的营销活动,其目的就是为了多卖出几套房。

2015年年底,中央连续强调去库存,释放出强烈的政策信号。要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。因此,当前中央再提房地产去库存,加快户籍改革带动住房消费,是积极促进行业健康发展的做法,未来相关财政、货币等支持政策将陆续出台,地方也将加大财政补贴继续鼓励住房消费。

三、农民工进城

农民工市民化是去库存的一条途径。中央经济工作会议中提出的要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响,利用人口红利继续支撑楼市发展,释放更多的住房需求。据统计,中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民,政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)等方面加大政策支持力度,的确能释放出大量的新增购房需求。

但是参照美国次贷危机的教训,不能过度鼓励支付能力较弱的农民购房,否则可能出现还贷困难、不良贷款率上升的现象。

四、限购松动

调整限购政策,改变过去过度行政干预做法,让原本受到抑制的正常需求得以进入市场,从而扩大市场需求基础。政府此前出台限购政策以限制投机性需求,但该政策的副作用就是误伤了部分刚需。自今年年初以来,各地方政府在去年下半年的松动限购的基础上,对限购政策做出更大幅度调整,至此,除了北京、上海、广州和深圳等一线城市坚持限购外,其余原本限购的城市基本退出限购。

五、降息降准

20152月至10月份,央行不断降息降准,可谓是今年楼市的最大利好政策,金融机构一年期贷款基准利率下调至4.35%;一年期存款基准利率下调至1.5%;而目前,住房消费仍然依赖信贷支持,在连续降息的作用下,不少处于观望态势的购房者,产生了入市的动力。

六、不动产登记

31日《不动产登记暂行条例》正式落地实施,新版簿册也于部分城市率先启用。业内人士分析,不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化,与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合,还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节,形成楼市调控的长效机制。

七、转型与合作

2015年多家房企都宣布和知名互联网公司形成了全面合作,先是55日,传出景瑞与you 正就可能达成的合作在洽谈;517日,正荣集团宣布和小米科技在智能家居领域合作;519日,中国奥园宣布与腾讯等合作打造国内基于移动互联网的智慧家庭生活服务O2O平台“智爱生活”;520日,360和华远地产召开战略发布会宣布将联手打造智慧社区,同时方兴地产与腾讯宣布共同探索“智慧家”。各家房企似乎都把互联网当做了稻草,仿佛抓不住就会狗带。

2015年是“互联网 ”在房地产行业全面深化的一年。在金融领域,众多房企发起众筹,推出众筹买房、众筹投资等不同类型产品;万达也顺势借助房产众筹产品开启了“轻资产化”转型之门。在营销方面,万科与淘宝合作买房。此外,互联网还与二手房中介行业、家装行业等实现“联姻”,为消费者带来了新的体验。在互联网时代,房地产行业与之融合,是大势所趋。不管是房地产行业 互联网,还是被互联网所“ ”,能够让消费者获得实惠,才是王道。

八、市场分化

分化是房地产市场越来越明显的特征。未来的房地产市场,将继续分化。一二线城市供不应求,三四线城市则以消耗内存为主。市场集中度再次提高也将是市场的一大特征。据分析,百强房企市场份额已达35%,中小房企烂尾、倒闭、破产、被收购的数量将成倍上升。而从产品角度分析,楼盘也将出现分化,品质楼盘开盘热卖,其他楼盘门可罗雀。同时,城市中心与新区供求也会出现结构性失调。分化也也出现在实践中房地产市场中,石家庄的房地产市场中,已经出现冰火两重天的态势。

  强者恒强,2015年房地产市场走势再次验证了这个说法。一线城市累计上涨了15.1%,二三线城市累计下跌,跌幅在1%左右。不同城市间仍分化明显,深圳(楼盘)累计上涨33.92%,领涨全国。一线城市及部分住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强,二线重点城市改善型需求释放明显,高端项目热销,房价上涨过快。而部分库存偏高的三四线城市由于需求疲软,房价呈现下降趋势。未来一段时间内,政策还将发力“去库存”,并力图改善三四线城市的市场供需结构。

九、再现地王

  最近一次上海(楼盘)土地拍卖会上,中铁建以总价38亿元摘得上海奉贤区南桥镇一幅地块,溢价率高达219.65%,楼板价为19179/平方米,已接近地块周边在售楼盘均价。自2015年年初以来,包括北上广深等一线城市以及以南京(楼盘)、杭州(楼盘)等为主的重点城市,土地市场火热异常,单价、总价等各类“地王”频现。仅11月下旬,以北上广为例全国多地纷纷出现了土地出让大潮,1124日,北京、广州、苏州三大城市你方唱罢我登场,联手出让了26宗土地,拍地总额213亿元。供应短缺造成的激烈竞争让北京今年的土地出让金在1124日达到1920亿元的历史最高点,超过了去年全年1917亿元的纪录;上海则在1125日创下了新的单价地王!丰台地王,2015年丰台土地市场大爆发。截止1119日,丰台区共出让经营性土地13块,获得土地收益394.7亿元。其中北京总价地王前三甲86.25亿、85.95亿、83.4亿和北京单价地王冠军7.5万元/平方米均在其中。

十、离职创业

  2015年地产界掀起了一股创业热潮,一批重量级职业经理人加入了创业者的行列,使得这一年的职业经理人创业现象变得不同寻常。20153月初,万科高级副总裁毛大庆辞职创立了优客工场;此后,接连传出有重量级职业经理人辞职创业的消息,如原协信集团总裁刘爱民、原世茂地产副总裁蔡雪梅等,都开启了各自的创业人生。在互联网 和创业大潮的双轮驱动下,加上地产行业已经进入平稳发展时期,这样的变化或许是一个必然结果。

 

其他重要的还有很多,不能一一列举额,比如:楼市新政。或者叫“房地产市场调控长效机制”又叫“房地产健康发展的长效机制”。一是2014316日,中央、国务院出台的《国家新型城镇化规划(20142020年)》,其中涉及到房地产“长效机制”。“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房制度、供应体系、土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度、不动产登记、个人住房信息系统联网方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”房地产“长效机制”主要包括四类政策工具:住房、土地、财税、金融。二是2015430日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,再次提到房地产“长效机制”,“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”

 

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