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马跃成的博客

 
 
 

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党报缘何三番五次呼吁开发商降价  

2015-12-28 12:36:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                          党报缘何三番五次呼吁开发商降价

                                            /马跃成

 

    2015年最后一个月,什么事最让人着急?对准备回家的人来说,买火车票算一个;对农民工来说,讨要一年的工钱算一个;对泛亚的投资者来说,找站台者算账是一个;对王石来说,赶快找到新的投资者算一个。对人民日报来说,让开发商快点降价算一个。人民日报,是党的喉舌,传达党的声音,是人民的报纸,为人民呼吁。这几天人民日报连续发文,呼吁并鼓励开发商降价,究竟意欲何为?

最近,中央政治局会议、中央经济工作会议、中央城市工作会议连续研究中国楼市问题,去库存成为2015年里一个最热的新词。要实现去库存的目标,政策导向是一个方面,坚持经济规律是更重要的一方面。通常发挥作用的普遍规律无非两条,一个是供求关系决定交易价格,一个是边际效益递减。按照这两个规律分析中国楼市,都不难得出一个共同的观点,就是降价去库存,决胜之策,非此莫属。

     要降房价,肯定有人会说,必须也要鼓励降各种税费(包括土地价格)。政府所收的税费,到底占到房价中的多少,不同地方、不同楼盘必定有一定差异。有的地方、有的楼盘,相对低一点,也有的高一点,统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了。人民日报认为,开发商在一线城市高价拿地后,其利润并没有太高的空间。但是,我看,并完全是这样,利润空间看起来不大,但是,由于基数大,实际利润数额不会小。在三四线地区,房价只有三四千元,而北京的涨价幅度每次都是数千元,甚至上万元,而这个看起来说,土地成本等占到一半,但是,利润即使占比少数,实际额度也是个大数字。

     只要把涨上去的房价,降下来就行。中央提出的是“适当”,而不是“大降”房价,是“鼓励”,而不是“强制”。意思,就是说房价下降,完全在开发商的能力范围之内,把超额利润部分降下来,就行。但是,也不能否认,开发商的成本,另一大块是营销成本和资金成本。按照人民日报的计算,这样算下来,如果刨去房地产投资贷款、各种税费(包括土地价格),开发商能降的也只能是10%-15%的房价了。当然,降房价也必须要求地方政府降土地价格,这样双方面努力,去库存的效果就出来了。

     政府鼓励开发商降房价,应该说,开发商也是有积极性的,聪明的开发商,从来不会硬扛房价上涨。有时候,地方政府比开发商还担心房价下降。2007年万科宣布楼盘全面降价,地方政府害怕万科降价引发周边楼盘降价,进而影响到土地出让价格和税收,马上派出调查组进驻万科查税。南京物价局更是向万科开了4000万罚款单,理由是万科率先降价,地方政府的这个倾向值得重视。

所以说,让开发商降价,面临的阻力也是多方面的,已购房业主的阻力也是一个重要方面,这种只能自己占便宜,都想让别人吃亏,或者是损人不利己的观念,也会造成很多的麻烦。投机是人的本性,也是中国楼市的主要特点。大多数人买房是希望房价上涨,而在当前去库存的紧要关头,如果开发商将房价下调,不仅吸引不来多少购房者,而且会使去库存更加困难。中国人买涨不买跌的心理,已经成为开发商制定楼市销售政策的主要出发点。现在,需要逆向思维方式,制定降价促销的办法,看来需要借鉴超市的方法,给人们一个预期,就是购房的大好机会已经到来。

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