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马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

北京豪宅打折卖?  

2015-12-19 13:20:00|  分类: 杂谈,财经,房产, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                               北京豪宅打折卖?

                                        /马跃成

   


   关于明年的楼市走向,目前,比较一致的说法是,一线城市继续上涨不容置疑,去库存基本上与北京没有啥关系,虽然北京的库存也是处在历史高位。但是,他们都说,北京的房子不愁卖,高库存不是因为卖不出去,而是因为不想卖。更准确的说法是捂盘惜售,等着涨价。

     确实,北京的房价怎么会下降呢?人口这么多,比如通州,市政府各局和事业单位都搬过去了,一下子涌进来几十万人,难道他们不需要房子住吗?哪怕就是午休用房,哪怕是值班宿舍,该有多大量吧!但是,政府能搬到通州,官员们的家能从市区搬到通州吗?今年以来,北京南部地区,实事求是地说,房价上涨不算严重,有人说,三两年之内五环附近房价过六是可能的,然而,现在的房价多在2万出头,这么说,升值潜力巨大啊。可是,依然见不到过来抢购的人影。

     一个眼见的事实是,购房人踌躇徘徊,开发商却意志坚定,京城南部,已经有多地成为北京新地王。去年年底前,丽泽地块高价拍出天价,就有开发商高调宣布,未来丽泽房价是15万元每平米,然而目前的房价也就3万元出头,也就是地王楼面价的一半,这是啥节奏啊!今年,丰台地块在樊家村、大红门地区不断创出新地王,引起社会广泛关注。城南房价翻着跟头直冲十万大关的言论被吵翻了天,不翻跟头还真达不到这个高度。

     这么看来,按照6万元以上房价就被定义为豪宅的概念,北京到处都豪宅了。即使是远离市中心的大兴区瀛海镇,按照最新拍地的情况分析,面粉贵过面包的情况也已经出现,再建普通住宅就赔到姥姥家去了。满城尽是高价豪宅,北京有那么多的大富豪吗?市场情况到底如何?最近,北青报记者进行了一番调查,让咱们,看看昔日地王还好吗?北京豪宅让谁买走了?

今年以来,土地成交的疯狂进一步刺激了本就亢奋的北京豪宅,单价每平方米“10万元 ”的门槛早已被踏破,龙湖·西宸原著、中粮瑞府更是已经获得了“20万元 ”的销售许可。不仅如此,北四环某老牌豪宅项目也不甘寂寞,不久前推出了号称“50万元 ”的空中四合院。据了解,自2006-2015年的10年时间里,北京一共成交了32410 顶豪,其中仅今年就成交212套,占到10年时间北京成交10 顶豪总量的65%

但事实如何呢?虽然自从今年高端豪宅市场放宽预售许可后,楼盘价格就开始“任性”上涨,一盘更比一盘高。但豪宅的狂欢并没有开发商嘴上喊的那么美好。在北京的高端豪宅市场,报价虚高是很普遍的现象,一些喊出10万元、20万元每平方米的“天价”豪宅项目,大多数房源的真实成交价格在7万元至9万元/平方米。在实际销售过程中,面对成本压力和销售周期的延长,以及更多豪宅项目的竞争,许多项目最终以较低的价格抢着出售,让售价10万元/平方米成为了一道难以逾越的门槛。

地价攀升让房价摸高,显得水到渠成。号称售价十万元以上的项目遍地都是,甚至一些豪宅项目为了轰动效应,更是刻意喊高价格吸引眼球。目前为止,北京“最高价”的项目就是东北四环的合生·霄云路8号,该楼盘在今年5月号称将推出36万元/平方米起价,最高单价50/平方米的超级豪宅——空中四合院,单套物业的总价将在3.6亿-5亿之间。但从201411日至20155月实际成交均价为10.5万元/平方米,其中单价最高的一套房源于20138月成交,为面积515平方米的三房三厅,成交单价为14.8万元/平方米。距离50万元还有不小的差距。

这类报价“踮着脚”,成交“缩着脖”的现象在今年的北京豪宅市场尤为普遍。像万科的高端项目如园,在附近出现了地价超过4万元/平方米的地王后,迅速调价,对外声称价格超过8万元/平方米。但实际上网签的成交价格刚刚超过6万元/平方米。此外,还有望京的远洋万和公馆,对外报价也超过8.5万元/平方米,但实际的成交均价接近7万元/平方米。

豪宅亮丽外表的背后,还有巨大的成本压力和销售周期的延长。尤其是出身地王的豪宅,为了尽快回收成本,前期所推房源往往微利甚至贴着成本线销售。有一线销售人员表示,“现在很多项目自称顶豪,其实都是虚的,今年以来实际上成交最好的豪宅项目是打8折卖。实际上真正价格坚挺的只有个别项目。”

而在市场上的表现,有时会让地王很尴尬,南部某项目负责人就说,“西部和南部有不少改善型楼盘,原先预计地王出现,会使这些楼盘随行就市地涨价,但恰恰事与愿违,目前这些楼盘售价跟我们的楼面价基本持平,给我们未来定价提出了非常高的要求。”而一位改善盘开发商则表示,地王的不断浮出水面,对改善型楼盘目前来看是个极大的销售利好,但绝不是涨价的理由,明年地王盘的竞争势必会引发价格战,如果降下来的价格与改善盘价格出现一个不大的落差,那么对于改善楼盘来说将是致命打击,因此,跑量是目前最好的选择,等销售过了60%的生死线,届时再产品升级,与降下身段的地王盘一较高低。

     看来,明年的北京楼市,并不像人们想的那么简单,明年豪宅市场竞争将更加激烈,血战也不是不可能,那时,你会怎么想呢?

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