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政府回购商品房似一副毒药  

2015-01-31 23:38:00|  分类: 杂谈,房价,楼市, |  标签: |举报 |字号 订阅

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             政府回购商品房似一副毒药

 

                       /马跃成

政府回购商品房似一副毒药 - 马跃成 - 马跃成的博客

这是一个创业的时代,更是一个创新的时期,这个时代的特点就是没有什么不可能。以前人们都是抱怨政府提供的房屋太少,老百姓的住房需求太强,供求失衡成为楼市的主要矛盾。而最近,突然间,形势变了,福州等十多个地方政府发布了要从老百姓手中收购房子的政策,当然从社会上收购房屋只是其中的一小部分,更大部分主要还是解决开发商手里的空置项目。

楼市调控已经转向市场调节为主,按说,不应该存在严重的供求失衡。确切地说,目前出现的楼市低迷状态,主要还是房价过高造成的。李总理说,中国的住房刚性需求,因为城市化运动将会长期存在,那么从理论上说,就不存在供过于求的情况,只要价格合适,成交就不难。北京副市长在总结去年的房地产工作时也说,只要是价格合适的楼盘,都卖完了。

政府从市场回购房屋,不能说没有道理。因为据统计,市场上的库存已经达到数亿平方米,不但给开发商造成了很大的浪费,房地产都是重资产,闲置一年的损失不可估量,而很多项目都闲置很多年了。以前由于房价一直在上涨,闲置成本一般都可以通过涨价来消化。但是,从去年开始,房价出现了不涨反降的现象,这样的话,闲置成本就无从消化了。闲置资源不仅仅是企业的损失,更是社会的灾难,一方面是大量的房屋空置,另一方面是众多的购房人望房兴叹。这种时候,政府及时出援手,把闲置房屋从开发商和业主手中收购过来,再通过保障房的形式用于中低收入者的安置,不能不说是一个一举两得的好办法。

但是,从中国房地产发展的历史过程看,目前出现的房屋闲置,虽然有多种原因,但是归根结底都是“投机”造成的。一些人手里的多套房屋,一般都是通过投资楼市获得的,这其中很多房屋购进时的价格是很低的,目前的资产价格都与当初翻了好几倍。这些人闲置房屋多年,没有投入社会使用,是造成楼市供求关系紧张的一个重要因素。这些年,中国投资楼市的主要目的都是对赌房价上涨,如果房价不上涨,谁还会投资房产?去年,就出现了投资一套房亏损50万的情况。从开发商方面来说,前几年,疯狂抢地,多地出现面粉贵过面包的现象,当然还有其他成本的提高,都好不在话下,根本的原因,也是房屋的定价权控制在开发商手中,很多地区房价上涨速度惊人,有的楼盘一期和后期的价格都能相差一倍以上。地王频频出现,带动整个区域,甚至整个城市的房价快速上涨。

这种不理性的楼市,从去年开始进入了还账的阶段。no zuo no die天经地义,但是,政府在这个时候,出手回购,实际上还是起到了一种托市的作用,维持高房价,可能真是地方政府的一个目的。高房价的直接作用就是高估城市价值,无论是GDP目标,还是城市形象,都与高房价息息相关。政府的这种目的无可厚非,但是,应该通过经济增长、收入增加、社会整体水平这种正确途径实现。更危险的是托起来的高房价未必能一直拖下去,当方方面面出现问题,特别是当人们对楼市真的失去信心的时候,最后政府的包袱就会越背越重,一些鬼城的教训就在眼前。

表面看上政府回购商品房用于保障房分配是为老百姓办了一件好事,但是,政府的钱也是纳税人的钱,政府高价回购商品房使用的也是社会资金。把社会资金多用于购买商品房,就会影响社会发展其他方面的投入,最终损害的还是整个社会的利益。从制度建设上来说,政府支出也是有预算、有计划、有规定方向的。这也是每年召开一次人大会议的主要任务之一。政府大批资金投入到购房中,很难说是在政府预算之中,更不大可能经过人大批准。

其实,政府完全可以通过其他方式,解决房地产存在的问题,前年开始的大量保障房建设,才开始仅仅两年,只能说初见成效,不能说就已经大功告成。保障房建设政府是平抑房价、稳定楼市的主要手段之一,保证房越是充足,房地产的结构就会越是稳定。而目前这种,开发商建房、投资人囤房,最后统统由政府兜底的方式,只能让市场出现新的误判,以为政府就是高房价的总后台,楼市就只能是只涨不跌。另外,在操作层面上,购买那些房子?怎么定价?房屋质量如何?等等,还会有很多环节需要审慎研究,弄不好,就成为一些人寻租、腐败的温床。

中国房地产在这两年的调整中,主体上向好,随着不动产登记的正式实施,以及房产税政策的日渐临近,人们开始对房屋的居住属性有了更正确的认识,本可以沿着这条正确的道路走下去。通过市场的办法,让房价继续理性回归,实行该保障的政府解决,能市场解决的任由市场调节,哪怕是豪宅就让他高价吧,不会太长时间,中国楼市将走向稳定健康发展的光明大道,中国的住房需求刚性十足,未来一定是一片繁荣景象。某些地方政府,横插这么一杠子,又让道路曲折了一个不小的弯弯。

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