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2015年房价结构将根本改变   

2015-01-14 15:35:00|  分类: 杂谈,保障房,房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         2015年房价结构将根本改变

                       文/马跃成

2015年房价结构将根本改变 - 马跃成 - 马跃成的博客

     年底还一片衰声的楼市,元旦刚过几天,却像打了鸡血一样,突然就振奋起来了。原来,北京在这两天拿出了两块地,不少知名地产商都赤膊上阵要搏杀一下。这么多重量级开发商涌向土地市场,被很多人解读为,房价又要开始新的一轮上涨了。道理很简单,如果房价不涨,开发商凭啥花大代价拿地?这种思维,基本上还停留在卖方市场的思维上,他们认为开发商是楼市的决定者,开发商能确定房价高低,是涨还是跌。其实,从去年开始,楼市博弈已经出现根本性逆转,到去年10月份,全国70个主要城市房价已经呈现全面下跌的局面。这肯定不是开发商想要看到的,但是,事实就是如此。

1月7日,经过53轮的“厮杀”,由两家央企华润置地和首开股份,与险资“金主”平安联合体以86.25亿元共同夺得北京丰台一幅地块,溢价22%,该地块晋升为北京土地历史上最贵的总价地王。据计算,该地块是面积最大、自住房最贵和总价最高的“三最”地王,成交楼面价达到每平方米3.8万元。对此,毛大庆表示,2015年开始,北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。据悉,该地块限价房和自住房的建筑用地面积占比高达70%,将配建建筑面积163300平方米的“限价商品住房”以及122600平方米的“自住型商品住房”,限价商品住房的销售限价为17000元/平方米,自住型商品住房销售限价为29000元/平方米。

该地块需要配建七成的保障房,只有少量商品房可以自主定价,综合起来的价格并不算高,而三成的普通商品房,其实已经不普通,定价6万以上,也是可能的,但是,这绝对已经不是普通商品房了。早在几年前,就有项目定价在10万左右,甚至还有定价30万的项目。这么比较起来,6万的房价并不算最高。我们观察楼市,要注意了解整个市场的情况。以前,保障房的分量很少,由开发商自主定价的普通商品房的价格就是市场的价格。但是,现在不一样了,国家推出保障房政策以后,每年都有不少于700万套的保障房入市,自住需求的购房人都有权利申请保障房了,而保障房的价格与市场定价的商品房价格相差很大。虽然,目前,申请保障房还不是那么容易,但是,自住需求已经基本上转向保障房市场,原来那种商品房,逐渐就转向了豪宅市场,因此,每当土地拍卖以后,开发商都会花费很大的力量对项目进行豪宅品质策划,当然也要围绕怎么实现高价做工作。

据国家统计局数据显示,截至2014年11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。其中,住宅待售面积增加1046万平方米。任志强也认为,如果底部运行在一个较长的周期,会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话,这个周期就会加长,不能试图因为降息、“9•30”房贷新政以及其他一些政策而过度乐观,要消化现有的库存,可能会持续比较长的时间。除了库存以外,任志强对于开发商目前所拥有的资金情况显得更加悲观,“到目前为止,维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了”。令人疑惑的是,一贯唱多的任志强突然“变脸”开始“唱衰”,但北京两块土地拍卖后,他又称2015年6万的房价,或者说地价高过房价将成为新常态

今年1月5日-7日三个交易日内,北京土地市场成交5宗土地,吸金179.3亿元,溢价率一块地是50%,另一块是22%,不能说都处于高位。有人说,楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市,特别是北京土地市场的新常态。这其实不是新常态,是前几年的旧常态,2012年前,面粉贵过面包,地价高过房价的情况经常出现。而现在,有保障房压着,也就是2万左右的房价,即使地价高过周边房价,也不能对保障房价格产生影响。对房价产生影响的,只有豪宅部分。

当然,我们也不能对豪宅市场无动于衷,豪宅不能对保障房产生影响,但是,对普通商品房市场是有带动作用的,如果,楼市除了保障房,就是豪宅市场,显然也不是好的市场,我们希望的是保障房之外,还有大量的可供自住需求选择的低价商品房,放开少量豪宅市场的条件,应当是不能影响中低收入者的利益。当然,影响2015年房价的除了库存量压力、开发商资金压力,以及保障房政策之外,还有不动产登记以及房产税,城镇化、京津冀一体化、经济发展模式调整、不唯GDP论等等。

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