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对北京新地王不要大惊小怪   

2015-01-10 22:21:00|  分类: 杂谈,地块,地王, |  标签: |举报 |字号 订阅

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对北京新地王不要大惊小怪

                                            文/马跃成

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1月5日,北京土地市场完成第一拍。位于西南三环丰台玉泉营附近的两宗宅地成为了今年北京市出让的第一批土地,而最终这两宗地块均被华润、招商、九龙仓、平安不动产联合体分别以42亿元、额外配建8000平方米限价商品房和44.9亿元、额外配建6000平方米限价商品房为条件收入囊中,这两宗土地配建限价商品房销售限价均为2.1万元/平方米。据了解,万科、天恒联合体;龙湖、方兴、葛洲坝联合体;首创、华远 联合体也同样加入西南三环这两宗优质地块的角逐,而保利、中海、远洋、金融街等品牌房企也均出现在竞拍现场。两宗地楼面价分别为每平米3.73万元和4.97万元。对此,任志强即在微博上表示:“北京土地市场开门大吉,土地楼面价五万多似乎将是常态。溢价率50%以上也是常态。”

然而,短短两天后,华润、首开、平安联合体以总价86.25亿元的价格竞得北京南四环丰台白盆窑地块,虽然成为北京新的总价地王该价格比北京原总价地王高出11.65亿元,溢价率21.99%,让任志强的预言瞬间破灭。业内测算该地块纯商品房楼面价便高达3.8万/平米,剔除该地块的限价商品房和自住房地块面积,商品房部分楼面价该至少在5万元/平米以上。但是,这个地王确实40多万平方米总量地王,并不是单价、总价双地王。去年的华嘉胡同地块成为北京总价、单价双料地王地位一直保持至今。该地块于2014年8月被华融以74.6亿元总价拿下,该地块商业金融用地的楼面地价为9.2986万元/平,曾刷新北京拍地记录。

据报道,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,“房屋售价是楼面价的两倍这是北京市场上一个普遍规律,不过考虑到这两宗地块的所在区位,未来这两宗地可能还将以打造普通住宅项目为主。”毛大庆在7日竞拍现场也说,从2012年7月至今以来,北京公开出让的土地中,楼面地价超过2.5万元水平的地块就有60余块之多,3万元以上的地块也有近30块。若以2015年二季度开始入巿算,意味着北京将有近70个以上项目,共近百次开盘价格将在5万元至7万元及以上,且这些地块多在五环或之外。“标志着从2015年开始,北京楼市的普通商品房价将进入六万元时代。”

根据招标公告显示,玉泉营地块的自住商品房价格是21000元/平米,此价格与东五环的东坝地块自住房价格相当。而白盆窑村地块限价房和自住房的建筑用地面积占比高达70%,将配建建筑面积163300平方米的“限价商品住房”以及122600平方米的“自住型商品住房”,限价商品住房的销售限价为17000元/平方米,自住型商品住房销售限价为29000元/平方米。这么看来,所谓的6万元/平米的商品房就不可能是普通商品房,一个是数量上不是足够大,另外就是价格实在高,普通人绝对买不起6万/平米的普通房子。当楼面地价达到3万以上的时候,开发商能做的就是打造豪宅项目,不可能在再建普通商品房。2013年7月3日,夏家胡同地块被懋源以17.8亿元的总价获得,溢价率30.2%,剔除保障房部分,楼面价高达45819元/平米,成为当年的北京单价地王。业内人士当时预计,该宗地打造的产品售价可能达到10万元/平米以上。另外,2014年2月13日,龙湖以总价35.7亿元及现场竞配5.4万平限价商品房,将西三环附近的西局地块收入囊中,溢价率48.1%,折合楼面价68213元/平方米。同期,泰禾拿到西局改造二期地块,测算,泰禾所拿地块楼面价已达6.8万元/平米。当时,泰禾喊出的口号是,西三环进入15万元/平米时代。而今天喊出的6万元时代,实在是相差甚远,胆量和气魄显然不在一个层次。

今年,两块地有不少地产领军企业入市,大概有两个原因,一个是二三线城市市场疲软严重,而目前人们看好的只有一线城市了,这与前年,房地产企业纷纷从一线城市下迁形成先民对照。现在集中到一线城市,是开发商理性的选择。这不但不能说明楼市向好,反而是全国楼市不景气的标志。第二,更重要的原因,是对房地产上市企业来说,不间断拿地,是证明企业业绩的主要指标,如果一个上市企业没地可供,这个公司的股价还怎么支撑?因此,只有拿地再拿地,好像才能证明企业的实力和好的规划。当然,不管市场有什么变化,对大型企业来说,只有继续在市场搏杀,就只能把主要力量投入到房地产开发,转型难度更大,而且也不一定你能让股民理解。

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