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短期内房价下行趋势难根本逆转  

2014-10-23 09:44:00|  分类: 房产,下行趋势,楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                            短期内房价下行趋势难根本逆转

                                                  文/马跃成

短期内房价下行趋势难根本逆转 - 马跃成 - 马跃成的博客

最近,各地反馈的楼市信息比较杂乱无章,北京的情况是,个别楼盘房价下降之后,尚未带动普遍下降,但是,房价上涨的趋势已经被坚决遏制,二手房普遍有回归的趋势也是不争的事实,特别是租金价格的停涨,并少许回落,有重要意义。在各地取消限购政策之后,有个别城市的成交量有所回升,但是,重点城市的楼市依然改变不大,这么大的动作对楼市一点影响没有也不现实。但是,地方政府取消限购的目的,显然已经彻底落空。楼市发展看来确实有其自身的规律,政府政策变化的影响不会在短期内凑效,这个时滞现象其实并不奇怪。调控期间也是这样,因此每次政策出台,政府总是急于见效,结果总是失望,然后就调来调去,调成了乱局。

 

随着限购政策淡出历史舞台,央行在“十一”黄金周前夕也解禁限贷政策。这是中央政府首次以实际行动配合地方政府重启楼市的信号,也是政府急于调控经济发展速度的有力手段。政府重新把发展的任务寄托在房地产的复苏上,让人很失望,说明我们这两年在探索新的发展模式上,在摆脱土地财政依赖方面依然是空手而归,打了败仗。最近连续出台楼市利好政策,但是,楼市反映并不强烈。我们判断,政府相关部门还会在政策落实上,继续下大力气,“双限”松绑在多大程度上影响楼市,主要看限贷的优惠能有多大。但是,对银行来说,优惠的底线不是无限低,成本毕竟在那个地方摆着。更重要的是,影子银行对经济的影响已经渗透到经济的方方面面,银行的钱投向哪里,肯定会更多地考虑银行收益有多大。

 

调查显示,对于“房贷新政”中关于首套房认定的新规,多数银行信贷部门都表示将予以执行,而房贷利率在基准利率基础上下浮30%,执行的可能性很小。尽管央行规定优惠下限是7折,但并非必须打7折。受各种“宝宝”的冲击,银行的存款成本近年来大幅上升,实施7折利率的话银行将“无钱可赚”。银行在这个问题上不积极,早在预料之中,实际上目前首套房购房者拿到的贷款利率依然是在基准利率上浮10%左右,松动并不容易,这样僵持的结果,反倒是人们观望的情绪更加浓重。

 

中国楼市的兴衰主要是受预期影响,“买涨不买跌”的心态促使一部分观望情绪浓厚的购房者拿定主意的关键因素,还是房价的走向预期。据称,房贷新政放松后,楼盘访客量的大幅上升,部分楼盘成交的明显有所回暖,这对供需双方都将产生影响。已经有业内舆论认为,受限贷放松政策的积极影响,真正有意向购房群体将重树信心,预计四季度这部分大量积压的需求会陆续释放。也有人表示,新政的执行效果还需时日,但可以肯定的是,此后市场将出现深度转变,不仅仅是成交量会得以提升,更重要的是价格将很可能出现转折。当然,这都是业内的观点,毕竟受利益相关影响,市场实际情况,依然像是冬天即将来临前的深秋,寒意嗖嗖,大量的楼盘空置在那里没人买账。

 

因此,从短期来看,房价下行趋势仍未改变。上海一家大型股份制银行负责人表示,虽然限贷松绑,但最终还要看各家银行的落实情况,房贷能否顺利发放,一要看风控和授信部门的审核,如果楼市成交依然低迷,房地产泡沫风险加剧,即便有额度也要惜贷。二要看房贷的额度多少,如果房贷额度紧张,给客户7折、8折利率的可能性就很小,银行不能赔本放贷。房地产信贷政策能否执行到位、满足合理购房行为的房贷需求,是影响后市健康运行的关键。另一位业内专家也认为,房地产市场预期非常关键,一旦形成看空判断,对房地产市场健康发展非常不利。

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