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马跃成的博客

 
 
 

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多地楼市呈现泡沫破灭迹象  

2014-09-25 16:48:00|  分类: 房产,房价,楼市, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                            多地楼市呈现泡沫破灭迹象

                                         文/马跃成

多地楼市呈现泡沫破灭迹象 - 马跃成 - 马跃成的博客

       楼市调控多年,忽左忽右,结果总是适得其反,房价没有得到过控制,抑制房价过快上涨就乘客口号,上届政府宣称的一定能控制房价上涨的诺言,也成了一个笑话。开发商是不是流着道德的血液,现在看来并不重要,重要的是政府到底有没有道德底线。最近一年来,房价开始下降已经是不争的事实,按说,这应该是政府调控最终目标正在变成现实,开发商也做好了应对危机的准备,降价换量、稳定市场,走健康的发展道路,正在成为开发商认可的唯一正确的选择。然而,本来应该是市场自然调节的房价,在供求关系调整后,近期出现下降应该是自然现象。

然而,各地方政府就坐不住了,首先是呼和浩特,然后是济南、沈阳,最后导致,47个采取限购的城市,竟然在短短的两个月内,就有41个城市断然取消的限购政策。9月21日南京发布文件称,关于房地产健康发展的决定。我们对照了一下,当年发布楼市限购政策的时候,其文件标题,与今天取消限购的文件标题竟然基本一样,都是关于健康发展的决定。限购也是健康,不限购还是健康。这从逻辑上看,似乎不通。当然不是说,不能采取相向政策调控,只是说,政策这样剧烈调整,确实是一种找死的节奏。昨天,诊断糖尿病,今天就让猛吃糖,这样的大夫害死人。

其实,从各地取消限购救市的情况看,效果并没有出现政府希望的房价止跌上涨的情况,开发商也没有配合政府的政策开始启动涨价战略,虽然,涨价对开发商来说,是巴不得的事情。但是,市场的反应,远没有形成这样的环境。特别是前几年沿海各地兴起的海景房,景象似乎到了泡沫破裂的前夜,从北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛,到胶东半岛的烟台、威海、青岛,再到南方的惠州、三亚、北海。多年来为地产商们追逐的海岸线,遍布密密麻麻的住宅楼,这些动辄几千上万亩的大项目,形如“鬼城”。当年热得烫手抢也抢不到的海景房,现在打折出售也是“有价无市”,威海银滩一带,2008年购入价50多万元的房子,现在出价20万元也乏人问津。

另外,一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市,比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市,目前连西安、北京都出现了房价下跌的情况,房价泡沫开始破灭正在形成气候。可以预期的是,将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。据统计数据显示,1至8月,重点监测的全国主要54城市的楼市总签约套数为152万套,同比2013年同期的198万套下调23.2%,其中二线城市跌幅最大,同比下调33.4%目前楼市整体降温,库存依然较高,取消限购的政策难以拉动市场大幅成交,“金九银十”难以出现爆发式的量价齐涨局面正在如期所料。

截至8月底,北上广深四个一线城市库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米,同比分别增长了30%、25%、42%、25%,四城的库存消化周期分别达到18.23个月、11.40个月、13.07个月、20.11个月,和去年同期相比,分别增加了138%、75%、86%、95%。不少二线城市也出现库存高企的情况。沈阳市的库存量达到2960万平方米,需要35.53个月才能消化完毕;而青岛库存高达1700万平方米,需要26个月消化;长春库存达到1587万平方米,需要24个月消化;宁波库存高达665万平方米,需要24.16个月消化。作为准一线城市的杭州,库存也高到1186万平方米,需要20.11个月消化。

以二三线市场为主的中小房企如今面临着巨大的生存压力。从今年1月起,北京产权交易所房地产产权交易便一直维持在高规模,市值超过百亿元。在资金链日趋紧张的市场环境下,股权转让、产权交易再次成为房企融资的无奈选择。除了抛售产权项目之外,部分中小房地产企业不得不以股权换资金。在北京产权交易所挂牌交易的63宗房地产项目中,股权交易占了近一半,达30宗。四川某小型房地产企业,因经营亏损停业,挂牌1元出售50%的股权;来自天津、无锡等地的中小房企更索性转让100%的股权。随着三、四线城市楼市风险加大,中小房企的资金问题日益凸显。房地产行业并购重组的步伐正在加快。

华远地产董事长任志强日前接受媒体采访时表示,从目前形势来看,下半年中国经济发展还将是下降的趋势,中国房地产行业难复苏。任志强认为,在经济发展出现下滑时,房地产市场发展一定会出现下滑,全世界都是如此,经济发展步伐放慢的时候,老百姓的收入和消费能力必然下降。很多人都相信任志强的话,但是房价走势有着自己的规律,市场价格运行有一个颠扑不破的规律,就是涨涨跌跌,涨多必然跌的惨,中国房地产市场已经走过了十几年的牛市,现在到了跌破底线的时候。

原载:巨细网房地产频道,更过文章观点。

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