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马跃成的博客

 
 
 

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楼市还没有度过危险期  

2014-08-07 22:57:00|  分类: 房产,楼市,房企, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                  楼市还没有度过危险期

                                                           文/马跃成

楼市还没有度过危险期 - 马跃成 - 马跃成的博客

        可以从土地市场和住房市场两个方面看,房地产动荡仍在继续,整体看,既没有出现一落千丈的局面,也没有发生绝地反弹的情况。虽然,各地都在积极救市,但是,我们没有看到楼市已经败落的一塌糊涂的现象,有些不妙的情况确实在发生了,比如开发商跑路、购房人断供等等极端的情况,但是这些还只是及其个别的案例,不能代表楼市的整体状态。

去年北京最热闹的土地市场,应该说是非孙河莫属。主要是,去年孙河推出的地块比较集中,同时,开发商的抢购热情也相当火爆,屡创北京当期地王。但是,今年的情况早已不可同日而语。7月29日,此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团,其BCDE地块和K地块双双流拍,这也是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后,三年来北京首次出现土地流拍。

去年诞生北京地王之后,该区域土地最高成交单价的中粮地产项目,楼面地价高达5.2万元/平方米。而此次流拍的K地块,楼面地价约为3.5万元/平方米,两宗宅地起始价就达到77.45亿元。事实上,尽管全国楼市遇冷,但北京土地市场情况尚好,资料显示,北京市今年1-7月经营性用地共成交61宗,成交总金额为1213亿元,同比上涨44.6%,这也是实行招拍挂以来第三高的年份。

从购房市场总体上看,许多城市纷纷松绑限购,希望为市场注入新购买力,但市场降温态势仍在延续。购房者都是“买预期”房价涨,但是现在看,预期没有转好的明显迹象。  目前,全国不动产登记制度进入修改完善阶段。与之相对应的,房地产税制度也在稳步推进。作为购房带头大哥角色的官员购房,因为反腐力度逐步发威,已经基本上降到接近于零,甚至有些官员开始甩房出售。

楼市景气长期不见好转,不断有城市松绑“限购”被人们认为是市场无望的理由。因此,个别业主也开始失去信心,甚至“弃房断供”。21世纪经济报道称,五六月末,浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中,业主大多声称“无力还款”。目前尚无更多数据显示,“弃房断供”成为全国普遍现象。银监会主席尚福林也表示,“部分地区已出现房企甚至业主违约,一些中小房企的资金链紧张,三四线城市相关信贷风险需高度关注。”

国家统计局日前公布70大中城市房地产价格指数,仅有6城市维持上涨态势的结果,正在应验“房地产市场逐步进入调整期”的判断。作为全国房价风向标的北京楼市走势,再次成为关注焦点。北京楼市的调整很可能从东坝地区开始。记者获悉,位于东坝的首开香溪郡项目已经准备以20000元/平方米的价格入市开盘销售。这个价格甚至低过部分自住型商品房项目售价。而在此之前,首开常青藤项目,也曾以直降10000元/平方米的方式促销。

与孙河地王争夺战有点类似,去年东坝区域楼市不断升温。诸多大型房企相继布局致使该区域地王频出,这在一定程度上说明品牌房企看好区域发展。东坝目前已经聚集了首开、金隅、恒大、泰禾等大型一线房企,由于大型开发企业往往对资金周转率有较高要求,降价换量应该是最好的选择。

总之,政府在楼市没有触底,甚至很多地方刚刚出现下降迹象的时候,就开始明目张胆的救市,实在是短视的决策。不但失去了人们对政府的公信力,同时,由于金融政策没有调整,其他限制性制度正在逐步完善。各地的楼市状况并没有像政府设想的那样,立刻火热起来,救市就成一场空的可能性也存在,就让我们且走且看吧。

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