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马跃成的博客

 
 
 

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下半年楼市走向大局未定  

2014-08-07 10:02:00|  分类: 房产,楼市,开发商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                        下半年楼市走向大局未定

                                                 文/马跃成

下半年楼市走向大局未定 - 马跃成 - 马跃成的博客

      近日,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在出席公开论坛时表示,今年下半年的楼市发展趋势好于上半年。秦虹认为,今年房地产市场交易增速下行的原因是今年整个群体对市场预期普遍看低,给成交带来了较大的影响。还有就是个人住房贷款的收紧,对市场主流的刚需群体置业造成很大的限制,自住型需求的人对于贷款的依赖性是很高的。

对于下半年楼市,秦虹认为,在整体信贷环境上,可以预见下半年的信贷总量会好于以往的下半年。另一方面,下半年地方政策的调整,更宽松的购房环境,对于房地产市场的发展无疑都是重要利好。此外,下半年上市供应增加,部分企业会采取价格促销策略,都会对整个市场形成带动。

秦虹的分析有一定道理,从结果看,秦虹主要是从成交量上进行分析的。这个是可能的,因为,从政府方面,各地都在陆续放开限购政策,有的城市,还有财政补贴购房人,唯一目的就是增加交易量。而从开发商方面讲,上半年的业绩普遍不佳,也给下半年完成全年任务增大了压力。开发商必将采取更多,力度更大的销售措施增加成交。但是,这只是,一厢情愿,作为市场主体的购房人,怎么看?这个是决定下半年楼市走向的关键。

目前,可以清楚得看出,政府是在放水,解除限购也是花样百出,武汉放开大户型限购,西安则放开小户型限购,北京的意思是让高端房随便买。总之,就是下半年想买房的人,不管什么条件,都有下手的机会了。而购房人,大多数认为,限购已经意义不大,因为,本来就没有人像出手了,房价下降时期买房不是自讨苦吃吗。既然政府放开限购,肯定是,楼市出现了危机,现在让购房人接盘,这不是害人家吗?懂得了这个道理,政府放开限购,并不能得到人们的理解和支持,也没有什么人买账。所以,政府希望的,因为限购,开闸放水的热闹局面,并没有出现。对开发商来说,市场决定一切,开发商最不愿意看到的是,售楼处空荡荡,不管价格高低,成交量是王道,降价求量对开发商来说,是实实在在的救命措施。政府政策变来变去,误导市场预期,让人们更多的持观望态度,并不是开发商所希望的,不管是不是放开限购,这个对开发商,没有诱惑力。

2014年,最难受的就是地方政府,不包括北京,北京上半年卖地收入已经超过千亿元,其他地方政府不但地价直落,成交量也几乎停滞。对地方政府的影响巨大,不但是官员政绩、城市建设、GDP增长都大打折扣,就是正常的政府运行都受到影响。受到影响的另一个群体,就是去年疯狂拿地的开发商,其实,去年的楼市已经开始走下坡路,这点,人们是看的很清楚的。但是,有些开发商,就是想逆流而动,想通过高价拿地,制造地王的方式,力挺楼市不下跌,制造几万、几十万的房价预期,推动成交量的继续走高。大部分项目,由于都是几年前,甚至十几年前的二土地,楼面价成本很低,对新盘来说,定价低一点,是完全可以接受的。

目前出现楼市危机比较典型的现象,一是鬼城,一些小城市非要按照中等、大城市的规模规划建设,造成成片的开发新区只见楼房,不见人。这是地方政府最着急的事情,归根到底也是钱的问题,地方政府举债搞城市规划,现在落得半途而废,钱怎么还?。另一个,是开发商,特别是中小开发商,因为资金来源比较复杂,成本很高,迟迟不能变现,已购土地也不敢开发,资金链断裂的风险陡然增加。

不管是政府的债务,还是开发商的资金,归根到底都是银行的风险,包括影子银行问题,最后都会集中表现到银行体系的运行上。从以前,银行反馈出的消息是,银行的抗压能力是房价下降50%,银行做好的准备是房价大幅度下降。目前,来看,房价下降还只是一个意向性的,真正的全面房价下降的局面还没有形成,而银行已经明白过来的就是,继续坚持高房价的路线,只能是泡沫的继续膨胀,银行不愿意继续冒险楼市崩盘的最终承担者,肯定是银行,这点银行肯定是很清楚的。鉴于,目前的风险并不大,由于房价都是近期上涨的结果,即使下降50%,银行认为,无论从开发商和购房者来说,不良贷款也只有最近上市的部分,不妨大局。这样,看,银行的思路是和购房人差不过多一样,总体说,继续走跌的力量对比强于逆转楼市走高的力量,银行的动作或许是下半年楼市走向的决定因素。总体来看,这次全面调整,无论是价格、制度,还是结构、规划,如果再半途而废,将对中国未来经济、社会、政治,产生无可估量的负面影响。

           原载:巨细网房地产频道,更过文章观点。

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