注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

地王面临资金链断裂风险加大  

2014-07-09 21:56:00|  分类: 房产,地王,地块, |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

                                  地王面临资金链断裂风险加大

                                                  文/马跃成

地王面临资金链断裂风险加大 - 马跃成 - 马跃成的博客

        这么多年,总有人说,自己是测算大师,判断很准,跟着某某住洋楼之类的说法也有。可是,最近,这些人都不大吭声了。年初还狂喊6月房价在起飞的大有人在,但是,我们今天看到的景象是,唉声一片。如果说大师是吹鼓手,那么地王就是实干家。地王的作用就是楼市领头羊,我们知道,领头羊不是谁想当就能当上的,小羊羔子肯定不行,没有绝对身高体壮的优势也不行。领头羊的利益当然不言自明,领头羊先走,肯定是都是吃第一口鲜草嫩叶,绝对不吃残羹剩饭,享受众星捧月的待遇。但是,就像跳崖的羊群一样,领头羊也是探路者,探路有风险,生命有时无保障。

地王带动房价上涨的同时,地王的名气也给房地产企业带来诸多利益。最起码的是名声在外,品牌效应突出出来了。但是,不能否认的是,地王再培育区域楼市稳步提升之后,往往也是壮志未酬身先死,绝大多数地王都不能如愿以偿,成为地标建筑、行业样板的更是凤毛麟角。但是,即使事实就是这样,地王的魅力仍是一些企业追求的目标。今天,就有报道称,上海又有一地块拍出全国单价新地王,每平方米超8.5万元。7月9日上午消息,丽丰控股有限公司旗下公司东方动力有限公司,以5.77亿元的夺取黄浦区五里桥街道104街坊39纯宅地,成交楼板价为59859元/平米,剔除保障房的楼板价为85512元/平米,刷新了全国单价地王纪录。

此前,中国单价地王是融创以21亿的总价,加异地建27.8万平方米医院的出价夺得的北京农展馆地块,折合楼面价73099元/平方米。值得提一句,该地块将于今年入市,单价预计超过30万/平方米。30万才是融创冲动的原因,上海这个地王的原动力会是多少?40万/平米?因为,地王总是带动周边房价直线上涨,地王项目也总是备受周边居民推崇。但是,今天,上海这个地王刚刚拍出就遭到周边小区业主的抵制。该地块周边紫荆新苑小区居民贴出告示,甚至还有居民楼拉起了横幅,坚决抵制开发商在此造房。居民称,在此建房将影响自己的阳光、空气,和再次出售的价格,影响非常大,后果很严重。为了保障自己的合法权益,将不惜一切代价,甚至付诸法律抗争到底。

地王出师不利,前途难料。早早给开发商敲响警钟也不是坏事。看看过去,有几个地王能顺利开工,按部就班地走到最后?遥想去年9月,长三角一日“三地王”的盛况依然历历在目,而短短10个月之后,曾经的辉煌只剩下无尽的悲凉与沧桑,降价促销,甚至退地转让,央企巨头、民企大鳄深陷其中,艰难谋生。不少昔日荣耀地王,今朝已成悲情“地主”。光环散去,当一批地王项目站上销售前台,却已陷入“卖也不是,不卖也不是”的尴尬境地。

杭州去年房产销售额1600亿元,如果40%到50%用来拿地,对应的土地出让金约800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元,多推了500亿元,相当于多推了50块土地,对杭州楼市造成的压力可想而知。某开发商就称,“凡在去年下半年还高溢价拿地的,今年都非死即伤。”很多开发企业满怀信心到杭州,现在可能都很悲伤,去年下半年进来的,1/3会亏,1/3保本,1/3微利。有的还是巨亏。 在杭州,除恒大外,常被业内人士提及的另一尴尬地王,是中海御道路一号。综合测算,中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。大大高于周边项目价格,以往地王的带动作用不见踪影,地王如果继续鹤立鸡群,只能是死路一条。

去年12月,受上海自由贸易区概念带动,上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。虽然总金额只有7.45亿元,但平均溢价率接近400%,楼板价高达1.5万/平方米。这个价格,远远高出彼时临港新城住宅销售均价。不计成本闯上海的,不仅包括涉房不深的民营企业,也有大型央企。今年1月28日,方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率高达111.59%,折合楼板价4.8万元/平方米,刷新了上海宅地的总价纪录。

有文章指出,回顾地王的往事,总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下地王项目的房企,已经在2012年尝尽苦果,而在2013年楼市大涨后,房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言,凡在2013年下半年高溢价拿地的企业,将来都会“非死即伤”,其中民企可能因资金实力较弱,最先倒下。“有些民企老板连地王项目都没有实地看过,仅大概知道一个方位,就敢拍板拿地。这只能用疯狂来概括了。”一位杭州地产界人士称。

近日,武汉“地王”——月湖九龙仓项目的“超低”开盘价让不少购房者惊讶不已。这个2010年拿地时楼面价高达8063元的项目,新推的93平方米和97平方米户型折后价在1.1万元左右,部分低层房源折后单价甚至在万元以内,此前市场预测开盘价超过1.5万元。入市房价比楼面地价仅多3000元。一业内人士表示,就该项目而言,其每平方米建安成本肯定不止3000元,“1.1万元均价难免要亏本”。

同样,另一个曾名震一时的“全国地王”南京市下关项目地块更是经历了“割肉断臂”之痛。2010年和2012年,中冶置业分两次以总价256亿元拿下南京下关区滨江的3幅地块,成为总价最高的全国“地王”。然而,由于资金紧张,2号地被收回,1号和3号地迟迟未动工。根据中冶置业母公司中国中冶公告显示,自3月至5月底,已将1号地分几次进行了转让,若按挂牌底价成交,预计总计收益或将不足5亿元。

在广州,“地王”降价更达三成。2009年12月,由富力、雅居乐、碧桂园三家“组团”以255亿元拿下广州亚运村“超级大盘”。这一全国“地王”项目5月31日推出70套大户型特价户型只售9800元至12500元,相比该项目去年超过1.5万元的均价降幅已超30%。北京万柳地块、西局、崇文门等“地王”也正在煎熬之中。全国还有很多“地王”项目正在谋划降价开盘,甚至在寻求对象合作开发或者直接转让项目。市场人士预测,房地产市场或将迎来一轮折扣潮,优惠销售将成为越来越多的楼盘的必然策略;“地王”支撑不下去将会选择卖项目求生存,行业间的兼并重组或成为常态,房地产市场或再迎来一轮洗牌。

  评论这张
 
阅读(1048)| 评论(2)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017