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日志

 
 

房价下降的底线在哪里?  

2014-07-29 23:21:00|  分类: 房产,平米,马驹桥 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                  房价下降的底线在哪里?

                                                     文/马跃成 

房价下降的底线在哪里? - 马跃成 - 马跃成的博客

         一个朋友曾在合生世界村干过,我打电话,问他一些情况。并且告诉他,世界村降价了,降到万元以下了。他呵呵一笑说,哪里不降?合生世界村位于北京马驹桥地区,马驹桥是通州区的一个乡镇,但是,自从房地产作为当地支柱产业发展以来,马驹桥渐渐地被亦庄替代了,开发商在项目推展过程中,常常会把马驹桥的项目划入亦庄板块。确实,马驹桥很多项目在亦庄以南不远的地方。合生世界村项目就在南六环马驹桥一号桥以南500米位置,也是目前该地区最大的项目。

     查看世界村的信息显示,世界村去年二手房的最高售价曾到过17541元/㎡、18256元/㎡,物业管理费是2.48元/月/㎡。今年6月以前开发商的平层公寓均价是15000元/㎡, 40年产权的商住 LOFT 商铺均价是24500元/㎡。根据北京地区的情况,像南六环一线的项目,在2012年前的价格还在万元出头,2013年涨价最快的算是西南六环一带的项目,去年很多项目的涨价幅度达到30%—50%。这也误导了开发商的投资取向,去年某开发商在房山地区40多个亿拿了一块地,今年,另一家开发商在大兴地理位置更有优势的地方仅用十多个亿就拿了差不多大小的一块地。

    当然,预判失误,也不能怪操盘手,因为本来市场就不确定,政策也是经常变。所以说,最苦的就是去年拿地的这批开发商了。合生创展的世界村项目,都是早前拿下的土地资源,价格优势明显。最近,该项目推出的新青年公寓,毛坯均价仅9800元/平方米,总价99万/套,并且还有首付10万即可购房的优惠活动。这个事情,像是一条投放到市场的鲶鱼,搅动的北京市场又热闹起来。销售人员介绍9800元/平米,只是毛坯房的价格,而项目将精装修交房,装修费用可能是4000-5000,最终均价应该在14000-15000元/平米左右。 而项目此前对外报价,15000元/平米。这中间的优惠力度,你懂的。看来,在这个问题上,开发商还会与购房人斗智斗勇,毕竟环境就是这么严峻,谁比谁也傻不到哪里去。

     据了解,合生创展的北京在售项目不多,一类是霄云里8号这样的豪宅,名声响,但去化慢,对整体销售业绩贡献不大。一类是滨江帝景这类的热销盘,因为价格稳定在高位,目前销售也比较缓慢,项目共490套房源,目前仅签约11套。另据合生创展公布,截至6月30日,2014年上半年合约销售额为18.15亿元,同比下降67%,合约销售面积为13.13万平方米,平均售价为1.38万元/平方米,较去年同期的1.79万元/平方米下降22.87%。今年初,合生创展制定了150亿元的销售目标,但从上半年的销售业绩来看,仅完成了全年目标销售额的12%。因此说,对这样并不算大的开发商来说,去库存压力,陡然升级。

    实际上,从今年3月份开始,以刚需盘为主的京郊板块,就已经成为市场调整的“急先锋”,率先开打价格战。北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%,近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题,加上今年下半年大量自住型商品房将入市,购房需求正在急剧减少,刚需盘只能通过降价来吸引客户。位于天宫院板块的保利首开熙悦春天项目二期于3月底开盘,精装修交房均价在21000元/平米,与今年2月中旬一期开盘均价23000元/平米相比,一个月降价幅度就达到10%,但是,前来看房的人依然是门可罗雀。值得关注的是,该项目一期开盘当日,近600套房源仅1小时便宣告售罄。如今即使降价,项目的销售情况也不乐观,开盘至今已4个月过去了,二期仍未销售完毕。

   世界村所在的亦庄核心区板块,年初被成为“领跌”北京楼市的区域。日前,北京城建·海梓府近100套房源以“特价房”的名义变相降价,售价从之前的36000元/平米降至28800元/平米,单套总价直降40万元。金第万科·金域东郡一期开盘价为31500元/平米,而二期开盘价已降至26000元/平米;林肯公园也从36000元/平米降到32000元/平米,降幅均超过10%。该板块的珠江四季悦城不仅以14800元/平米的低价入市,还推出零首付的促销方式吸引客户。

      自住商品房30%的优惠价格是商品房的降价的重要因素,而商品房的降价,也让自住房的价格优势大打折扣,这也是导致自住房弃购越来越多的直接原因。日前,北京迄今最大的自住商品房项目汇景苑选房首日,售出房源仅240套左右,弃购率就高达60%左右。据称,北京共有自住房用地44个,目前入市项目十四个,将会在下半年密集入市。同样位于东坝的另一宗自住房项目保利首开•丽湾家园即将于7月28日开始网申,可申购房源570套,限价为22000元/平米。这两个位于东五环以内的项目与南六环外大兴天宫院、房山长阳板块相比,不但有价格优势,综合性价比相差的就不是一点半点。尚且如此的好项目,还有这么高的弃购率,购房人的底线在哪里?这是开发商需要认真研究的。

     世界村9800元/平米的毛坯房价格大概是2010年前,北京市场的平均房价,当然,那时候的楼盘还在4环附近,南六环还是一片青纱帐。城市在发展,环境在改变,房价随之上涨也是必然结果。自住商品房从土地阶段开始,就有政府提供的优惠。但是,现在反倒不被市民接受,显然也说明,这个优惠还有很大的水分,特别是有关部门出台的与购房人共有产权,共享涨价红利的政策,彻底颠倒了政府的责任,也就失去了对市场的把控能力。房价到底会走到什么时候才算到底,还要看人们对未来的判断。库存太多是个因素,但还不是主要的,因为库存从来都是多,关键是有没有人炒作,炒的人多了,降低库存也不是难事。只能说,2010年的毛坯房价格和自住商品房价格是可以参考的数据。

                     原载:巨细网房地产频道,更过文章观点。

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