注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

“房价大涨大跌都不靠谱”的言论最不靠谱  

2014-06-06 21:49:00|  分类: 房产,房价,拐点, |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

                “房价大涨大跌都不靠谱”的言论最不靠谱

                                            文/马跃成

“房价大涨大跌都不靠谱”的言论最不靠谱 - 马跃成 - 马跃成的博客

        住建部总经济师说,不懂拐点,也不知道什么是拐点。全国人民都知道楼市拐点已经来了,直接证据就是交易量大幅度下滑,有的地区达到了80%以上。还有就是房价出现大幅度下降,有的项目达到50%的降幅。拐点是什么?就是以前房价往上涨,现在开始往下跌了。这就是人们简单地理解的楼市拐点。

冯总经济师说,拐点是个数学概念,这样肯定更准确了。查了一下,拐点在数学上指改变曲线向上或向下方向的点,直观地说拐点是使切线穿越曲线的点(即曲线的凹凸分界点)。若该曲线图形的函数在拐点有二阶导数,则二阶导数必为零或不存在。是不是能说,拐点是该点的斜率的导数等于零?而通常我们理解的拐点,应该是极值点的概念。但是,即使是按照数学的严格定义,拐点也是函数从凹变凸,或者是从凸变凹的点。也就是说是一个现像发生相向变化的地方。把拐点的这个意义应用到楼市里面说明楼市的变化,也并无不妥。

专家都说不懂很不靠谱,但是,我也常常听到专家们说更不靠谱的事情,比如,就有很多人说,“房价大跌大涨都不靠谱,”这句话最不靠谱。最靠谱的就是,这么多年,房价一直在大涨,虽然不应该大涨,但是事实上确实在大涨。有什么不靠谱的,事实就是这样过来的,去年的房价很多地方都是成倍增加,竟然有这么多人说,不靠谱,真是不可思议。我们可以从每次拍地的楼面价测算中进行观察,典型的是,西三环西局地块成交后,泰禾预计该地区的房价是15万元/平米,而目前,该地区的二手房售价也就3万多元。你说大涨不靠谱吗?

最近,有专家指出,楼市没有发生什么变化,有的统计数据还显示,房价还在上涨。他们根据的就是去年同期数据的比较。和去年同期比较,房价还在上涨,一点都不奇怪。因为去年很多地区的房价上涨非常大,有的甚至上涨了一倍多。虽然从环比上出现了房价下降的情况,但是距离去年同期的房价,还差的很远。这也正说明了,去年的房价确实是一种暴涨的状态。

不管怎么说,房价下降是不争的事实,也得到业内人士的普遍认同。中国社科院尹中立认为,从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看,中国房地产市场已经出现过剩。“目前,市场预期已出现扭转,未来变局很可能是房价不断下跌。”住建部政策研究中心主任秦虹表示,今年的房地产政策走势仍将以稳定为主。“未来可预测的是,市场窄幅波动,不会出现所谓的崩盘和断崖式下跌。” 北京市常务副市长李士祥表示,北京的房价既不能大涨,也不能大跌,大涨大跌都不是市场经济。要尊重市场经济规律,保持房价稳中有降,不能大起大落。

中国房地产研究会副会长胡志刚说,认为楼市大涨或大跌的观点都站不住脚,明年的楼市将总体上呈平稳的局面。胡志刚认为,从目前高层对房地产市场的表态分析,在市场化将占据主导的情况下,楼市大涨大跌的情况都不会发生。他说,市场不会“马上就出现拐点”,房价“永远只涨不跌”也不成立。但是,国家信息中心经济预测部宏观研究室主任牛犁指出,过去10年已翻了10番。而同期中国居民的人均可支配收入至多也就增长了60-80%。中国目前的房价-收入比,不但远远超过发达的工业化国家,而且也远远超过了其他新兴的工业化发展国家。

在过去的十年中,从高房价中斩获利益的,除了开发商,就是与房地产开发商暗中勾结、中饱私囊的腐败官员。有人说,房价大跌会造成断供,诱发金融危机和经济危机,并拿美国次贷危机来恐吓政府。事实上,有些力挺中国楼市不会崩盘的人就说过,我国的住房按揭贷款,是所有银行贷款中质地最优良的资产,与美国的次贷完全不是一回事。这么看来,既然不存在房贷不会断供,房价大幅度下跌,还有什么可担心的?境外媒体多次宣称,中国楼市暴跌的可能性毋庸置疑,最近,渣打银行再次警告,会有一些城市出硬着陆,像温州或者是鄂尔多斯那样,房价跌50%以上,同时,对于地方经济会有很大影响。我估计有10-20个城市会发生这种情况。数据分析,我们感觉房地产总体来看有一个库存问题,40个城市大概有17个月的库存。市场价格需要调整,降价20%、30%等,在很多地方这是很合理的水平。

  评论这张
 
阅读(1180)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017