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马跃成的博客

 
 
 

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“营改增”将倒逼房企成本公开  

2014-06-16 21:50:00|  分类: 房企,成本,开发商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                 “营改增”将倒逼房企成本公开

                                                    文/马跃成

“营改增”将倒逼房企成本公开 - 马跃成 - 马跃成的博客

      据悉,从本月开始,囊括国内几大巨头企业的电信行业开始实施营改增,各企业由之前的缴纳营业税统一改为按不同业务类别缴纳不同税率的增值税。营改增是这几年国家重大的经济政策调整步骤,对很多行业都将产生重大影响,也标志着政府对产业的管理更加科学,更有真针对性了。从我国多年的行业运行经验看,总体上来说,营改增对企业是有利的,对经营好的企业有鞭策激励的作用,对落后企业有帮助、扶住的效果。

作为经济支柱产业地位的房企来说,营改增以为如何?由于关于房企利润一贯认为是个秘密。有人说是暴利,有人说是鸡肋,就是在开发商内部也是大相径庭。因此,这不能不引起人们的关注。有业内人士证实,有关房地产行业即将“营改增”的消息并非空穴来风,目前国家已经确定2015年年底是全行业完成营改增的期限,已经有多家知名房企证实,向税务机关报送了相关财务资料。未来,房地产业营改增税率或定为11%,但该消息未获得财政部和国家税务总局的确认。

“营改增”对于企业最大的特点就是可以把成本全额抵扣,实现对增值部分才征税,这是增值税最合理的地方。但也正是因此,只有全社会,全行业都实现了“营改增”,才能够真正发挥这个优势。如果有的行业不实施,有的行业的某个环节没有实施,在生产中的某个环节的成本就不能说清楚,其他产业使用另一个产业的产品就不知道成本多少,所谓的增值税的合理因素就失去了严肃性和准确性。

房地产业最受诟病的就是房企的成本与利润的不透明,对于此事,每年都是各种专业会议论坛的话题,大家争论不休,在今年初的亚布力论坛和博鳌论坛上,冯仑、刘晓光、任志强等业界大佬也都极力为房企的暴利辩护。然而,他们的说法不但成为社会笑话,也不被开发商所广泛认同。央视曝光开发商欠缴上万亿土地增值税,开发商说政府拿走了行业70%的收入,国土部说土地成本只在25%左右,业界质疑房价涨的太快。这些都与成本到底是怎么构成的有直接关系,这个搞不清楚,争论就只能打嘴仗。

但是,这些事情真的就是一笔糊涂账吗?显然不是。每个项目只有几年的开发时间,并不算长。只要想搞清楚,委托一个会计师事务所,很快就会有结果。没有一家房企愿意公开成本,以证清白的根本原因,还是想尽量掩盖暴利真相,包括在运营中的某些猫腻动作和不正当的行为。

对于人们关心的房地产行业实施“营改增”后对房企的盈利以及对房价的影响,业内也是看法不一,有人认为将促使房企成本上升并导致房价上涨,也有认为“营改增”让房企税收更合理,最终会导致房价下降。但不管持哪种观点的业内人士均认为,房地产业要实施营改增,需先明确成本抵扣范围。增值税必然要求房地产业的成本公开,这样房价的定价也就跟着公开化。这样不管是房价会上涨,还是会下降,都会让房价的定价原则更合理,更清晰可信。由于各个房企的经营情况不一样,特别是作为主要成本的资金的融资方式差距较大,有直接融资的,也有间接融资的,不管是直接融资还是间接融资的,各个房企都采取了各自不同的形式。

因此“营改增”对房企成本世增加还是减小,不同的企业肯定也是不一样的。目前房地产营业税5%是全值交,而营改增后,开发商如果收到增值税票,则可以进行进项抵扣。目前,由于抵扣范围没有明确,所以开发商自己也不知道成本是增加了还是降低了多位人士表示,房地产业假如实行营改增后,到底会产生多大冲击,目前开发商自己也没底。某种程度来看,如果不能够很好地处理抵扣事宜,或者很好转嫁成本,开发商的成本将会上升,盈利空间有可能被挤压。其实,这也不是一个很难的问题,也不会有太多的困难。

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