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马跃成的博客

 
 
 

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一线城市房价呈现全线失守局面   

2014-05-04 23:35:00|  分类: 拐点,整体,多名, |  标签: |举报 |字号 订阅

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            一线城市房价呈现全线失守局面

                          文/马跃成

一线城市房价呈现全线失守局面 - 马跃成 - 马跃成的博客

      今年五一节小长假,对准备到外地旅游的北京人来说,可以用四个字来形容,就是“苦不堪言”,本来是本着占便宜来的,结果多耗费的油钱比省下的高速费还多。据称八达岭高速堵车达55公里,京开高速从玉泉营到河北的固安县界基本就是停车场,有人早晨4点多上京承高速,下午1点才移动到怀柔,其他高速出京状况也大同小异。

多年实践证明,黄金周不宜出门,就有不少人选择了到周边的售楼处参加免费活动。不看不知道,看看真奇妙,优惠多,降幅大成为今年五一楼市的一大特点,即便如此,黄金周的销量仍同比大幅下降。千奇百怪的活动让人感同身受,上海房展"裸女"促销惊心动魄,比堵在高速公路上还难受的人们,恐怕就是趁着黄金周开盘的开发商了,你把一切都献给了人家,可是人家一点心动都没有。

售楼处吸引的是看客们的眼神,而这天万科副总裁毛大庆的一篇内部发言,却搅动了整个业界的神经。毛大庆的讲话,有这么几个要点,一是不要幻想房价持续上涨,这一轮房地产非政策性调控的萧条,有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面,有可能长时间就会这样一直下去;二是反腐影响房价,官员急抛低价二手房,市场供求关系将逆转,好多挂单的单主,要求他们尽快销售,给予大幅优惠,甚至于腰斩售价。

毛大庆举例说,某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了),找了44家门店挂他的房子,他在北京的房子数量,大概在1-2栋楼,帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等,挂的时候不计成本,玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓。他自称本人在13年也在卖一套房子,100平米的房子,就卖不掉,现在是越等越卖不掉,以成本价卖的,都没计算利息。

五月二日,一则关于“房屋总价直接跳水100多万元,还是无人问津”的消息,似乎验证了毛大庆的判断。有中介称,“东三环双井合生国际137平方米三居,市价750万元,现在600万元急售。” 其实,四环外的房子也面临着同样的窘境。去年年底,位于管庄的远洋新悦,81平方米要价260万元,还要买主负责税费。前,这套房子叫价250万元,已经改为房主承担税费,但还是没有人来买。像这样直接降价10万元以上的二手房已经开始普遍。相关数据统计,北京二手房价格从去年12月开始,已经连续4个月下跌。根据中原地产的数据,至4月27日,4月北京二手房成交6317套,环比下降18.2%。是最近6年以来的最差纪录。

我们知道北京三环以内几乎没有新盘出售,因此二手房就是北京城区楼市的整体状况。在二手房价格跳水的影响下,北京一手房市场也发生分化。调查发现,在资金压力下部分楼盘通过打折的方式“以价换量”,而另外一部分不愿让利的楼盘却面临无法定价的局面。因为住总万科橙率先降价开盘售入市,位于通州的东亚印象台湖紧随其后。东亚印象台湖将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起,且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。其后不久,东亚首航国际开盘价格也从预期的18000元/平,调整到15800元/平。这也是继东亚印象台湖降价之后,东亚在京项目再次出现大幅度降价。同样是万科的楼盘,位于通州太湖的中粮万科公园在去年年底造势时曾将价格预定在3万到3.2万元/平方米,目前价格则为2.6万元/平方米,并且也包含了从毛坯房调整为精装增加的成本。

此外,截至目前,北京年内供应的期房项目已经达到了57个,合计供应住宅高达16179套,相比2013年同期的28个项目、8197套,上涨幅度达到了97%。预期在5月入市的项目达到了40个,合计供应住宅套数将超过万套。调查表明,2013年,北京2万左右的刚需项目供需比基本是1:4,但目前看已经逐渐降低到1:2。北京的供求关系已经发生巨大变化,按照供求规律,市场定价转向买方市场也只是早晚的事情。

于此同时,最近位于深圳宝安的一楼盘售楼处遭业主上门维权。今年年后在该小区购房的多名业主指买房时遭开发商欺诈,最近楼盘促销,房价也从2 .2万元每平方米下降到2万元左右。近期上海一些中高价位楼盘开始进行明显的降价销售,“以价换量”的预期逐渐明朗。上周末,上海浦东唐镇板块的住宅项目金大元御珑公馆以“特价房”的形式,推出一批精装大平层房源,均价为每平方米3.6万元。上海“网上房地产”信息显示,该项目备案价格在5.07万元—6.37万元/平方米之间。也就是说,此次房源价格仅为此前成交价的7折。广州的五一楼市促销优惠也很活跃,比如,购洋房有88折、别墅减50万元、“零首付”买家只要手持5万元定金即可签约等等。

毛大庆的讲话,基本上印证了当前楼市的整体状况,毛在讲话的最后说,我感到了一丝凉意。这个春天不好过,五一节的北京更是阴雨连连,狂风大作,甚至有些地区还下起了冰雹子。中国楼市的情况不过如此,全线失守亦不可避免,拐点正悄悄走来。

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