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小产权房与农村土地流转是两回事  

2014-04-28 22:08:00|  分类: 权同价,城镇,不用 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               小产权房与农村土地流转是两回事

                           文/马跃成

小产权房与农村土地流转是两回事 - 马跃成 - 马跃成的博客

     所谓的“小产权房”是当前中国社会的一个极难处理的问题,主要表现在,一是数量大,据估计,北京地区的比例大概有20%以上,天子脚下如此公然违法的行为大行其道,全国其他地区更是可想而知。二是,中央政府不断发出警告,国土部和十多个部门曾经联合采取行动,结果也是不了了之。鉴于,众犯难罚的习惯,图便宜购买小产权房的大有人在。

违法建筑,本来没有产权的概念。但是,现实中,人们一般认为,“小产权房”是指建设在农村集体土地上的具有商品性的住宅。由于没有交纳土地使用权出让金、城市基础设施配套费和其他税费,“小产权房”的开发成本比在出让土地上建设的商品房低,其低廉的价格吸引了大批低收入者,迅速形成了繁荣、稳定的“小产权房”供求市场。

“小产权房”买卖火热是不争的事实,政府强烈治理也有法律依据。但是,也有学者认为,“小产权房”合法化在理论上具有合理性,在实践上也有重要意义,其关键在于二元土地制度的改良。他们认为,允许集体土地使用权上市流通,并完善相关保障制度,有利于促进土地资源的有效利用,切实维护农民利益,从根本上解决“小产权房”可能带来的社会问题。

中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文对此批判说,“有些人转过来支持小产权房,但你不能因为天下有强盗,所以让大家都去当小偷来维护自己的利益。” 《中央中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出建立城乡统一的建设用地市场,明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求。对于这项具有历史意义的决定,人们也是既有期待,也有疑虑,以前都是政府先从农民手中征收土地,给予一定的补偿,将集体土地转变为国有土地,然后进入市场拍卖。

三中全会《决定》提出,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。但是,抵押后还不上债务怎么办?房子收走了农民流离失所怎么办?收走的房子怎么处理?处理给谁?转让在什么范围内进行?等等,农民对宅基地只有占有和使用权,建在宅基地上的住房才是农民的私有财产,土地则属于农民集体所有。现在,给农民赋予了自主处置土地的权利,政府还能不能征地了?还有没有必要再走征地、转换性质,然后拍卖的程序?如果,政府不能征地了,也没有征地差价收入了,以后的市政基础建设资金从何而来?

前天听到一个案子,某人将自己的“小产权”房作为抵押物与人合伙做生意,后来生意失败,当事人对“小产权”房过户产生矛盾,官司打到法院。法院意见是,双方协商,如果需要法院拍卖,购买对象只能是本村村民。如果,双方达不成协议,“小产权”房的抵押协议没有法律效应。但是,我们看十八届三中全会《决定》,的最大亮点就是要给农民房屋赋予财产权,着究竟是怎么回事?只能说,“小产权”与农民宅基地不是一回事。但是,“小产权”也不可能都卖给本村村民吧?不但农民可能买不起,也可能买不了这么多,特别是,农民宅基地也有“一户一宅” 的法律规定。这可能也是复杂性,“小产权”房带来的问题确实是很难化解。

因此,对中央有关农村土地制度改革的部署,不要误读、误判。陈锡文认为,农村土地制度改革,有三条底线是不能突破的。第一,不能改变土地所有制,就是坚持农民集体所有制;第二,不能改变土地的用途,农地必须农用;第三,不管怎么改,都不能损害农民的基本权益。

过去在征收农民土地时,长期存在两个问题:一是城镇建设用地必须把农民的集体土地所有权都转为国有;另一个是征收集体土地对农民的补偿标准比较低。十八届三中全会《决定》提出的“建立城乡统一的建设用地市场”恰恰对这两个问题提出了改革的要求。第一,在符合规划和用途管制前提下,农村集体经营性建设用地可以不改变所有权就进入城镇建设用地市场,这部分土地仍归农民集体所有。第二,根据《决定》精神,今后应提高对农民征地的补偿标准,兼顾国家、集体、农民三者利益。

有人说小产权房不合法是对农民集体土地所有权的一种歧视,其实这是很大的误解。小产权房不合法,根本原因在于它不符合土地利用规划,违反了土地的用途管制,与所有权无关。无论在农村还是城镇,不按规划确定的用途使用土地,都是不允许的。建立城乡统一的建设用地市场不应当理解为“不用规划,只要有地想干什么都行”。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这点必须正确理解。

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