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马跃成的博客

 
 
 

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京深试点小产权房转正是误读  

2014-04-24 21:06:00|  分类: 权怎么,未经,司法 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                    京深试点小产权房转正是误读

                            文/马跃成

京深试点小产权房转正是误读 - 马跃成 - 马跃成的博客

    北京郊区某处小产权房去年被拆后,好长时间都在路口安排专人看护,最近通往现场的路上又堆起来一个大土堆,看样子,关于这个项目的斗争还没有完全结束。有一个村的原支部书记因为经济问题被抓,据说也是因为小产权房的牵涉。上周郊游的路上,就看到一片灰砖灰瓦的四合院小产权房基本上已经住满了,而不远处的山里还有更大的一片小产权房,却几乎就是烂尾房了,只有两户好像是有人居住。

爱恨都是小产权房,担心也在小产权房。因小产权房暴富的有,入狱的也有,破产的还有。买到小产区房并不难,各种各样的都有, 别墅有,大楼有,生态园也有。小产权房最大的优势是价格低,最大的问题是不踏实。每当政策变动,迈上小产权房都是心情复杂,最大的愿望是希望能转正,哪怕再交上一点土地费用,最害怕的是,政府宣布是非法建筑要被拆除。当然,按照中国的国情,法不责众的心理和习惯,大多数人并不担心房子被拆,但是,政府总是在关键点上拿小产权房敲打,也够让人着急的。

所谓“小产权房”,通常是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋。国家层面有关文件在提及“小产权房”时,实际侧重于三个方面:一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。按照习惯,我们一般就把农村土地上盖的房子统称为小产权房。从政府方面反映出来的政策看,关于小产权房有两种情况,一种是建在集体建设用地上面的房屋,一种是建在农业用地上的房屋。目前强调的是对农业用地上的房屋,必须拆除,对于建在集体建设用地上的房屋,可以分类处理。但是,我感觉,即便是建在农业用地上的房屋,也有两种情况,一种是,现在拆除后还能复耕的土地,另一种是已经在城市区域,或者是附近,并且建筑量非常大的小区。即使拆除之后,也不大可能恢复耕种,同时,这些区域也到了城市化用地的范围。

怎么这小产权房实在是个难题,实在是不好解决,现在也没有找到一个可以解决这些问题的好办法。虽然也拆了一些,但还是极少数。不过,政府方面对小产权房提出的忠告一直都很严厉,最典型的是北京市政府的领导在今年的表态。

北京市给国土资源部的建议是,对小产权房进行分类处理,其中6种情形的小产权房要依法拆除。对“已建未售”的部分符合相关政策条件且质量合格的,建议可补办审批手续或纳入政府公租房等政策房。对“已建已售”的小产权房,建议处理时先行研究政策及操作方法。对于处理已售小产权房的基本原则是:“绝不让违法者、钻空子者占便宜”。

对小产权房“不要再心存幻想”,这是北京市副市长陈刚在北京两会期间说的一句话,这句话可以说打碎了购房者和投资客对于小产权房有望转正的憧憬。陈刚表示,违法建设信息将加快纳入个人征信系统,建立政府强拆的费用追偿机制,让违法责任人付出高昂的经济成本和长远的信用损失。有分析说,陈刚上述表态的背后,是近期最高决策层对于小产权房新增建设的“零容忍”。

十八届三中全会提出,“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”很多人认为这可能是小产权房转正的机会。但是,农村宅基地制度改革方向是进一步扩大权能,赋予农民更多财产权利,而不是指宅基地可以自由买卖。宅基地都不能自由买卖,小产权房就更不可能了。最近北京和深圳的在三中全会后的试点,我们可以窥探出未来小产权房的走向。

2014年04月22日 消息称,海淀区东升镇集体所有的东升科技园已有11栋房屋,近日获得市住建委颁发的房屋所有权证,这也是北京近年来首批获得正式“房本”的集体土地房屋项目。类似的试点正在海淀、平谷、大兴三区开展,符合相关条件的农村集体土地房屋均可申请办理“房本”。取得“房本”的集体土地房屋与国有土地房屋一样,将来有望可以抵押申请贷款。

东升科技园是北京最早由集体经济组织创办的科技园之一,自2010年建成,已运营了4年时间。园区内有16栋办公楼,大多数都是在原乡镇工业园遗留的厂房基础上改造而成,目前已有120多家企业入驻。办公楼的硬件设施不差,就是没有房产证,入驻公司办理注册登记是个麻烦事儿。企业在工商部门注册登记,须提交注册地的房产证明。而东升科技园在农村集体土地上建设,对于这一类的房屋如何办理产权证明,北京过去一直没有相应政策。解决的办法就是由镇政府开证明,企业拿着证明再到工商办理注册登记。

按要求,这次房屋登记试点不包括宅基地,只限于利用集体建设用地建造的企业用房、乡镇(村)公共设施、公益事业用房等。登记后如申请办理房产证还必须具备“三证一图”,即集体建设用地使用权证、规划许可证、建筑工程开工许可证,以及在市里备案的房屋面积测绘图。

今年4月1日起,《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》试点工作正式启动。在此次试点工作开展过程中,对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形),不予处理确认。同时,《实施办法》还规定,以房地产开发为目的兴建违法建筑,除依法拆除、没收或者征收所建违法建筑外,对已实际分割转让、造成重大经济损失或者严重影响的违法建筑转让方,依法没收违法所得,违法所得无法确定的,按实际转让违法建筑的建筑面积以评估的工程造价确定;涉嫌非法经营犯罪的,移送司法机关依法处理。

依照《实施办法》规定,对原村民所建住宅类历史遗留违法建筑,一户仅有一栋可办理商品性质的房地产证。对住宅类历史遗留违法建筑依法按照我市有关规定申请转为商品性质的须符合以下条件:依法办理初始登记后, 原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑,480平方米以内的部分,按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补交地价。关于已经出售的小产权怎么处理,北京和深圳还都未涉及,因此关于小产权房转正的谣传不可信。

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