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马跃成的博客

 
 
 

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自住商品房共有产权是一个蠢招  

2014-04-20 23:47:00|  分类: 主意,产权,天下, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   自住商品房共有产权是一个蠢招

                             文/马跃成

自住商品房共有产权是一个蠢招 - 马跃成 - 马跃成的博客

     前几年北京出台两限房政策,我就提出一个两限房是楼市怪胎的观点,两限房作为北京的一种保障房搞了两年,发现起不到多大的保障作用,大量的房屋还是被投资需求买走了,有人统计过,两限房小区周边中介生意火爆,小区内奔驰宝马等豪车不计其数。现在又弄出一个自住商品房的概念,有替代两限房的意思,是不是想掩盖两限房暴露出来的问题?自住商品房没有限价、也没有限购,只是强调自住功能,也就是说自住的人都有资格购买,再出现宝马奔驰豪车,也就没有理由争议了。

但是,在自住商品房政策中,也提出了比周边商品房价格低3成左右的控制标准。通过北京大半年来的自住商品房建设经验看,自住商品房除了价格较低外,与普通商品房相比,并没有其他差别。普通商品房的投资功能,从理论上说在最近的调控中也几乎被踢出去了,而自住商品房其实从购买者的出发点,还有很多人是冲着投资来的。真正一间房子都没有,就指望分到一套自住房生活的人占比并不大。有的人为了弄到价格低的自住商品房,办理了假离婚手续,有的把房产转移到了父母和亲戚的户头上。

所以说,自住商品房正在被购买人用作投资,而普通商品房也不能随便买了,这两者的本质差别几乎看不出来了。现在有的差别就是价格上的不同,普通商品房完全是开发商定价,而自住商品房的价格要政府定价。但是,我们分析一下就能知道,其实自住商品房的价格也不完全是政府定价,他也是根据周边商品房的价格打个折扣来确定的。这个价格并没有按照自住需求的人们的购买力来确定。按说,买不起商品房的人,才会来买政府提供的自住房,这些人都应当是收入比较低,生活比较困难的群体,如果不考虑他们的实际能力,只是照着周边的商品房价来确定自住房价格,很难说,这是保障房的意义。

同时,我们也要看到,自住商品房的价格不但距离老百姓的实际支付能力相距甚远,同时,他与商品房的价格差距也不大。比如,最近住总正华拍到的大兴区生物医药基地项目,自住房限价为15000元/平米,虽然该地区目前的房价达到了2万元的高度,但是,该地区去年初的价格也就1.1—1.3万元/平米,一年的时间,自住商品房的价格竟然比一年前普通商品房的价格还要高,如果把这样的怪象当成政绩,岂不是滑天下之大稽?政府没有能力调控房价,花了大力气竟让让房价像脱缰的野马,然后,自己跟着野马往前跑,就说自己也把野马控制住了,太笑话了吧。

我们看到,去年11月拍卖的也是南六环中轴线的孙村自住商品房定价是9500元/平米,上个月刚刚开始排队摇号,一个月后,差不多的房源就涨到了15000元/平方米。可见,自住商品房考虑的不是自住人的能力,而是可能的出卖价格。当然,这样的价格与普通商品房的价格还是有绝对优势,而几乎相同的购房客户,当然对自住房充满期待,并不在乎其本身的价格有多高。这也就是为什么自住房的人群越来越大,而购买普通商品房的需求已经明显下降的原因。

但是,我们也要看到,最近全国出现的房价暴跌的现象,也影响到 北京的楼市,北京热点地区的楼盘已经开始跟风降价开盘,同时,也有数据显示,在一季度的成交大幅下降4成以上。北京出现房价暴跌的可能性其实也很大,根本原因就是,北京楼市投资者一直是主流,当房价下降的时候,供求关系会有很大的变化。而这种关系的变化,必然对自住房也产生相应的影响。说不定多久,房价就要降到自住商品房的价格水平,这不是不可能,据称,重庆已经有楼盘房价下降到2006年的水平,长三角地区多个城市的房价下降幅度都达到三成以上,这与北京的自住商品房定价的原则几乎一致。

这么看来,北京房价下降到去年初的水平,应该不是不可能的事情。市场总是出乎人们的意料,北京大幅度下降的情况在前几年也曾经发生过。可笑的是,北京的自住商品房政策,还提出了一个产权共有的计划,商品房也要共有?如果,房价下降了,政府岂不是也要承担责任,反过来说,因为占有了产权,政府是不是就要硬挺北京房价?如果北京房价下降到销售价格一下,肯定要政府承担降价损失,这样人们就不能不怀疑政府调控楼市的决心。

偌大的北京政府,真的没有必要和购房人搅和房屋的产权关系,政府的责任是管理市场,不是利益分成,你把房价控制住了,降下来了,老百姓就说你好,你把房价挺的高高的,都是和投资者分利益,更多的人买不起房,哪怕是自住商品房他们也只能望房兴叹,政府就是失职。其实,北京搞的保障类房屋种类不算少,最典型的经济适用房,其实出发点兵不错,但是为什么后来走不通了?关键还是一个管理不到位。自住商品房的性质和操作比经适房更复杂,应该吸取教训。

政府如果陷入利益链中不能自拔,就会麻烦不断,寸步难行。如果政府没有自己的利益,就能放开手脚,下大决心,政府的责任是保障全体人民的根本利益最大化,而不是政府自身的经济利益不受损害。把政府和楼市投资人绑到一起,怎么说都不是一个聪明的主意。

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