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面粉贵过面包楼盘恐要降价求生   

2014-03-04 00:57:00|  分类: 专栏,优先考虑,时 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   面粉贵过面包楼盘恐要降价求生

                             文/马跃成

面粉贵过面包楼盘恐要降价求生 - 马跃成 - 马跃成的博客

我们知道,中国的房价是由预期决定的,这一点没有改变。年后楼市的情况已经发生了重大变化,在一些地方甚至是根本性的改变。以前都说,中国的楼市是政策市,但是,现在开始向市场化转轨了。按照市场经济的规律,当天量库存遭遇冰冷成交时,大幅度降价仅是时间问题。在中国很多地方都已经以鬼城现身,而一些城市巨量的楼盘面积,必将逆转楼市的供求关系。

今年以来,北京等城市的土地市场异常火爆,一月份北京的土地收入就达到400亿元,有些人,据此认为这是楼市必将继续高涨的依据。其实,这正好是错误地理解了政府调控市场供应的目的和作用。前几年,土地供应由于各种原因总是完不成计划,像北京这样的大城市,虽然有巨大的需求量,但是,每年的供应也就那么有限的几块地。搞的很多中小公司丧失了在北京招拍挂的机会,甚至很多巨型房地产企业也要抱团以联合体的形式参加。因此,土地稀缺就成了很多人以为房价无法控制的主要根据。

现在,土地放量成倍加大,显然会调整市场上的土地供求关系,直至影响到房屋的供应量,改变房屋供求关系,最后传导到房价的变化中。这种传导和变化,应该是正面的,是有利于土地价格下降的,当然也是有利于调整房价下降的。但是,有些人错误地理解了最近的土地供应形势,以为,又是一次囤地良机。这从一月份在西局出现的面粉贵过面包的事件中,看出些名堂,但是,一个事实是,这次面粉贵过面包的地王出现后,周边的二手房价格并没有因此上涨,这与往年的地王马上就带动周边二手房价格暴涨的情况有巨大不同。

娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后在两会上接受采访时也说,我想房价是应该要掉的,有钱人买的房子,现在缺房子的是刚性需求的老百姓,这么高的房价买不起。特别80后这批年轻人,都要成家立业的时候,都想有一套自己的房子,买不起的话,影响社会稳定。宗老板最为富人代表,说出了老百姓的心声。房价是应该要降的。这句话,应该没有人不同意,太简单的道理了。任志强就提出过,房价这么高位是不合理的,对老百姓来说,他说自己很早就提出过保障房的政策建议。分歧在于,有些人认为高房价是不可能降下来的,因为他们有种种理由。最主要的也是他们认为,中国的地方政府是土地财政支撑,高房价的最大受益者是政府,是政府不让房价降,而不是开发商。冯仑还提出了,开发商也是穷人的观点。

在国家统计局最近发布的1月份70个大中城市房价数据中,杭州成为新增加的房价环比下跌的4个城市之一。作为楼市火热的地区,绿城、万科等大牌房企云集杭州,为何降价发生在德信地产身上?《每日经济新闻》记者调查发现,德信·北海公园的降价或由融资结构所致,项目降价背后是较高的土地成本、项目实际收益未达预期、基金清盘退出以及开发商兜底。业内人士分析认为,在目前房地产行业热衷高周转的开发模式下,一旦销售不畅,由于资金压力,中小房企降价的案例会越来越多。

无论是地王项目,还是面粉贵过面包项目,楼盘土地成本较高都会让开发商日子难过。德信·北海公园的所在地块楼面价约10047元/平方米,是德信地产2010年10月21日以10.9亿元竞得,地价比周边楼盘高出不少。此后的2012年8月27日,同处祥符区域的杭政储出[2012]19号土地出让,德信地产以5.45亿元总价竞得,尽管已是两年后,但楼面价仅为7261元/平方米。德信•北海公园从那个时候就陷入了被动局面,如何逃生,就成了项目的优先考虑的问题。除了较高的地价外,德信·北海公园还面临着区域内巨量的库存。据平安证券的研究报告分析,其降价所在的拱墅区,当前区域库存约1.06万套,去化需要17.6个月。

据了解,相对于较高的土地成本,德信·北海公园的售价却低于正常的市场价格。据当地媒体披露,2012年4月16日,德信·北海公园揭开面纱,起价为11760元/平方米、中间套折后均价为12680元/平方米,这样的开盘价已接近于楼面价。对此,杭州当地一开发商高管算了一笔经济账,德信·北海公园项目的土地成本为1.1万元/平方米;加上12%的税费,这些都是要求预征的,这项成本将近2000元/平方米;建安成本在3500元/平方米;再加上管理费(2%)和财务费(3%)共850元/平方米,不算利润回报和融资成本,售价起码要达到1.9万元/平方米。现在降至1.58万元/平方米,无疑,整个项目应是亏损的。

无论是土地市场,还是楼市,供需比较缓和的状态会让2014年的房价上涨乏力。全国人大代表、广州越秀集团董事长张招兴3日在北京表示,杭州、广州等地出现的楼市降价现象,应是个别企业的市场行为,北上广等一线城市仍有刚需,中国的楼市仍将有约10年左右的发展时机。我就觉得张招兴说的太对了,目前的降价都是个别企业的市场行为,政府没有命令降价,政府即使要求降价,也未必会发挥多大作用。现在行政调控办不到的,市场调节发挥作用了,应该是好事。市场决定房价,是我们追求的目标。

 

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