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马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

中国楼市多米诺骨牌崩塌势不可挡   

2014-02-23 15:15:00|  分类: 专栏,中国首富,平 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                    中国楼市多米诺骨牌崩塌势不可挡

                              文/马跃成

中国楼市多米诺骨牌崩塌势不可挡 - 马跃成 - 马跃成的博客

    去年初鄂尔多斯出现鬼城,开发商和投资者大规模撤退,导致房价狂跌,当地政府还几次出面辟谣,不肯承认。后来温州的房价也开始出现大幅度下跌了,铁证面前,倒是没有人敢于赖账。他们只是说,温州情况特殊,温州只是特例,全国绝对不会再出现第二个温州。他们给出的理由,其实是强词夺理,一说鄂尔多斯是资源型城市,煤炭旺则楼市兴,但是,我们也没有听说中国能源危机已经过去呀?鄂尔多斯楼市怎么就一下子垮了呢?他们说,温州的特殊在于温州的产业结构出现失衡,不能持续下去了。但是,温州是全国的民营之都,是市场经济发展的天堂,这里的产业一直是在自然生长过程中,并且温州的投资遍布全国,甚至是世界各地。如果说温州的产业结构出现问题,我觉得任何人也没有能力进行调整,强行调整的结果只能是更坏。

我们知道,鄂尔多斯当年的别名就是“小香港”,中国首富之城,鄂尔多斯房价高的理由就是,在鄂尔多斯买房就是和全国的富豪为邻。温州名声在外,早就被划进了一线城市的边上,有人说是一线半城市。其实,他比一线城市的房价还高。当年,支撑温州房价不断上涨的理由,除了温州炒房团的雄厚资金之外,就是全国的,甚至是全世界的浙商、温商的钱都往温州集中。说温州楼市缺钱,没有人相信,人家还会说你是外行,是不入流。但是,我们看到的实际情况是,鄂尔多斯的楼市一年之后就荒芜成鬼城了,温州房价一蹶不振,资金链断裂导致开发商跑路的好几个了。

像鄂尔多斯、温州这样的财富之都的高房价都不能持续,其他城市说是房价刚性上涨,绝对就是利益集团的骗人小计。高房价只涨不跌,今天看来可笑之极的道理,去年还被人们奉为神明,那些高唱房价不倒的地产精英的言论一直占据着话语权的制高点。但是,今年不行了,楼市既是一片哀声,又是衰声一片。还在唱高房价的人屈指可数了,任志强都改变方向了,王石、潘石屹这样的地产大佬都成了坚定的唱衰派。李嘉诚所到之处,前脚甩房,后脚房价暴跌。这股大降价的风已经从香港刮到内地来了。

《上海证券报》的报道称,开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间,三四线楼市再次被推到风口浪尖,“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。今年1月,与一二线城市火爆的土地市场相反,不少三四线城市表现低迷,多项统计显示,三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,环比增加5个。而在房价下跌的城市中,有34个是三四线城市。这与去年温州长时间孤独一败的境况相比,真是两重天。

据中原地产的监测,今年1月份,25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低,14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”,江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

淮安是苏北地级市,该市市区人口不足60万,近年来却涌入380多家开发商,而实际上有200家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说,他这几年在当地开发了三个项目,前两个项目销售不错,第一个项目卖给了本地人,第二个项目卖给了外来投资者,第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度,需要七八年才能清盘。”

常州去年原本计划大量推地,但乏人问津,最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了900余套住房,自去年6月开盘以来,至今仅成交78套,老板因资金链断裂而“跑路”,目前楼盘也被有关部门查封。2009年以来,我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万-8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末,营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。有的县地处山区,县城人口仅有几万,但楼盘开发量甚至超百万平方米,足以容纳县城所有人口。克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,一线城市供求比仅为0.64,而三四线城市,例如甘肃武威供求比则高达8.06,山西大同供求比达到5.7,延安为4.34,均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米,环比上涨0.63%。其中,37个城市的房价环比下跌,比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口之外,均为三四线城市,乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。2月19日杭州“楼王”打响降价第一枪,热销楼盘降近4000元/㎡。有业内人士认为,当杭州12万套的天量库存遭遇冰冷成交时,降价也仅是时间问题。不仅上述楼盘所在区域面临降价压力,对杭州整体楼市前景不乐观的业界人士也大有人在。杭州当地一位知名地产人表示,“前些年,温州购房者占杭州楼市近二成的购买力。自从温州爆发民间借贷危机后,杭州楼市的购买力大打折扣,库存也与日俱增,开发商只能通过降价来吸引客户了。”

事实清楚地证明,这种供过于求的情况,到处鬼城的现象,不是个别的,是普遍的,切不可掉以轻心,房地产垮塌的多米诺骨牌已经被推倒了,这就是事实。

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