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杭州楼市为什么打响降价第一枪   

2014-02-20 18:05:00|  分类: 老百姓,成倍,住宅 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                杭州楼市为什么打响降价第一枪

                             文/马跃成

杭州楼市为什么打响降价第一枪 - 马跃成 - 马跃成的博客

    前几天,媒体铺天盖地到处都是关于香港楼市突然降温的消息,有三个标志性事件帮助人们了解香港楼市的情况,一个是香港政府去年采取了一系列的严厉调控措施,特别是针对内地投资者的重税政策,第二个是李嘉诚去年下半年开始陆续抛盘引起人们的诸多猜测,三是,最近出现的投资者赔本甩货的现象。香港楼市似乎是与内地老百姓相距遥远,在香港投资的内地投资者也不是很多。但是,人们关注香港楼市的直接原因,其实是要关注香港楼市对内地楼市的传导效应。不管怎么说,香港楼市与内地楼市有着千丝万缕的联系,香港房价也一直是内地重点城市追赶的标杆。香港楼市出问题,必然会在内地楼市引起一系列的反应。

在香港房价出现波动之前,内地已经有温州、鄂尔多斯等城市出现房价暴跌的情况,而像贵州贵阳、辽宁营口、江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰等城市也出现了房价停滞的现象,全国各地“鬼城”有日益增多的趋势。有的地方甚至出现公务员被摊派卖房的现象,这与2008年房价暴跌的景象极其相似。有报道称,作为准一线城市的杭州,最近打响了马年降价的第一枪。日前,杭州一个前期热销楼盘,祭出了近4000元/平方米的降幅,有业内人士就此认为,当天量库存遭遇冰冷成交时,大幅度降价仅是时间问题。杭州某楼盘打出“起价都是浮云,实价才是王道”的广告语,推出“准现房均价1.58万元/平方米”特惠活动,较前期直线下降近4000元/平方米。这样的广告,看起来是那么的熟悉又温馨。

杭州当地一位知名地产人表示,“前些年,温州购房者占杭州楼市近二成的购买力。自从温州爆发民间借贷危机后,杭州楼市的购买力大打折扣,库存也与日俱增,开发商只能通过降价来吸引客户了。” 数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,达到120476套。至2月19日房存量稍有回落,达到11.97万套,这不仅是2007年以来的最高存量指标,更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。其实,业界对于杭州楼市的压力早有预期。去年年底的一项调查显示,在306份有效回答的问卷中,有46%的嘉宾认为,2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌,24%的嘉宾认为,总体走势为量价齐升,21%的嘉宾认为,将缩量下跌,仅有9%的嘉宾认为,杭州楼市将量跌价涨。

这与当前人们对全国楼市的总体判断有积极相似之处。一月的全国房价排行榜显示,北京、上海、深圳仍然位居全国前三名,不过令人大跌眼镜的是,排名第四的城市发生了变化,广州被厦门所代替,广州楼价仅排名第八,杭州排在广州前面位列第7名。广州被挤出一线城市之列,有多种原因,同时,这样的排名也不能完全反应城市的楼市状况。他只能反应中国城市房价的整体状况不能乐观,杭州、广州都排名前十,算是第一集团军,杭州和广州的房价状况也一定程度上反应了楼市的走向。

有资料显示, 2012年杭州商品房库存量是8.3万套。但是人们就觉得个库存量大得吓人。为什么这么说呢?2009年的时候,这个数值仅为10920套,2010年为25734套,2011年这个数值最高45666套,当时楼市几乎进入冰冻期。现在库存达到了12万套,压力之大可想而知。在高库存量重压下,这个楼市渐渐地出现了某些变化,其中就有一些开发商遭遇破产。2012年4月,杭州金星房产公司出现后期的资金链问题,导致楼盘没有后续资金可供建设。最后申请破产,此消息曾一时成为业内的一个热点话题。

有消息证实,截至2014年1月2日,北京住宅库存为5.76万套,上海为6.37万套,广州为5.62万套,深圳为4.18万套。显然,购买力远不及“北上广深”的杭州,楼市库存已远远超过这几个一线城市。但是,尽管杭州楼市库存高企,但土地市场热情不减。2013年,杭州出让土地达225宗,折合面积12216.9亩,1326.9亿元的出让总收入,较2012年增长一倍多,创下杭州土地出让收入的新纪录。到今年1月,杭州土地市场火爆依然。1月22日,杭州杭师大地块入市。经过29轮竞价后,该地块最终以总价33.8437亿元、楼面价25785.09元/平方米成交。当日,杭州土地市场共成交六单,成交金额高达96.05亿元。1月杭州土地单月吸金收入达到298.5亿元,创下历史单月成交额新高。根据杭州市国土资源局资料,今年,杭州主城区还将计划出让经营性用地73宗3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩。如此,杭州楼市未来库存量持续走高几无悬念,库存压力势必也将进一步加剧。12万套左右的可售房源,让业内人士颇有“高处不胜寒”之感。

据相关统计,整个春节,杭州主城区的成交记录仅有两套。整体成交量的大幅萎缩,加上高库存、高流入和银行房贷趋紧的共同作用,不少人士认为,极有可能在今年引发杭州楼市的新一轮价格战。高企的库存与汹涌而至的新房,使得今年的杭州楼市“压力山大”。其实,库存量大小还不是问题的关键,多年来,北京一直保持在10万套左右的库存量,但是也有时候下降到6万套左右。这个都是正常现象,关键是交易量至影响库存的最直接因素,如果交易量发生变化,不到半年的时间,库存就会成倍的增减。最近,有消息称,一些城市的楼市开始出现交易量遭“腰斩”,房价出现暴跌的情况,这才是人们最值得关注的。杭州楼市基本上反映了当下重点城市的整体情况,值得引起重视。

 

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