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土地市场与楼市背道而行是重大信号   

2014-02-13 23:01:00|  分类: 在中,意思,金融机 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               土地市场与楼市背道而行是重大信号

                                 文/马跃成

土地市场与楼市背道而行是重大信号 - 马跃成 - 马跃成的博客

房价和地价有关系吗?肯定有关系,因为房子就建立在土地上。但是,有多大关系?有人说有三分之一的关系,也有人说有七成的关系。因此,有些人就把房价上涨的责任统统归罪于土地价格的上涨,这种言论甚至成为房地产大佬为自身利益辩解的主要根据,他们一方面批判政府土地财政,一方面掩盖自己疯狂敛财。

这几天万通投资董事长冯仑在#亚布力论坛#称,大家一定要记住,地产商是穷人,是手艺人。你去看陆家嘴30栋楼,50%不是地产商的,都是金融机构的。地产商都是给人干活的,所有楼都是地产商盖的,但业主不是地产商,我们盖的楼升值,但我们没钱。而

首创的刘晓光也称,开发商挣100块钱 61块钱交了税。房地产的利润已经非常饱和,地价占了房价的1/3还多,这个是政府拿走的;第二个是税金,比如万科一年是赚几十亿利润,税金可能是几百亿。我们今年卖了50亿,实际上利润只有几千万。

有人对以上开发商大佬的言论就表示,项目不同,土地占成本的比例也不同,利税差别也很大。不过首创的经理人是不是回扣拿的太狠了?也有人说,老百姓如果都像地产商这么“穷”,把整个世界买下应该没问题。我也想这么“穷”,但是我不想让心变黑。得了便宜卖乖、贪得无厌可能是某些人的本质特点,而为了自身利益不顾事实也就不难理解了。这几年房价上涨有多种原因,但是最主要的还是投资需求造成的,投资对涨价有着天然的推动力。既然要投资就必然营造土地供不应求、房子供不应求的市场局面。

去年,政府方面改变了调控的方式,在土地市场上开闸放水,土地供应量大幅度增加。然而开发商凭着多年与政府对抗的经验,继续疯狂圈地,还不断地制造出地王。一方面在不断地放量,另一方面又在大量吃进。这种局面并没有随着蛇年的过去而结束,马年到了,马上再战。虽然住宅交易遇冷,但北京土地市场依然热度不减。据北京市土地整理储备中心公开数据显示,北京1月份上半月的土地成交额已经突破300亿元。另有统计显示,1月份,京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元。仅北京一地,1月份北京共有19宗经营性用地出让,已成交经营性用地面积达300.11万平方米,同比增长74%;成交金额高达403.10亿元,同比增长128%。土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。

从全国土地市场看,2月份将延续升温趋势。杭州市国土资源局资料显示,2月份杭州将有27宗地块计划出让。从总量上看,虽然比1月份有所下降,但是考虑到春节长假,27宗地块依然算是一个比较大的推量。北京2月份已经确定出让的经营性地块有16宗,合计土地建面达到了242.6万平方米,其中7宗挂牌地块起价已经达到了175.16亿元,预计2月份土地出让金有望再次突破400亿元。

按照以前的思路,土地价格的上涨,必然影响购房者、开发商的预期。从2013年来看,各地都出现了面粉贵过面包的情况,部分地块的楼面价超过周围在售物业价格。按照开发商和投资者的意思,地价与房价是相互影响的,在目前情况下,地价房价均在互相促进上涨,房价继续上涨就成为现实了。但是,这次又开发商意见领袖之称的任志强表示房价增幅要大幅度下降。王石更是多次发出危险的警告,楼市逆转的时刻已经不远了。从最近的房市交易量来看,他们的警告还真的不是空穴来风。

与土地市场的火爆不同,楼市方面则显得要平静很多。中国指数研究院近日发布的数据显示,2014年1月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米,环比上月上涨0.63%,是2012年6月以来连续第20个月环比上涨。同比来看,全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%,涨幅较上月缩小0.41个百分点,为2013年1月以来首次缩小。从交易量上看,1月北京住宅成交量同比下降近50%,去年以来我国商品房销售面积增速逐月放缓;即使是一线城市北京,2013年住宅销售面积同比下降8.1%。根据北京市住建委的数据统计,今年1月份,北京全市二手住宅网签总量8772套,环比上月下跌20.1%,与去年1月份19561的网签量相比更是大幅下跌55.2%。这也是2013年7月后,北京二手房交易再次跌破万套。房价方面,二手房成交均价也略有下降,1月份北京二手房均价约为3.18万,相比上年12月北京二手房3.26万元的成交均价再次出现轻微下调,报价也在12月的3.32万基础上下调到了3.24万。

根据市场预期,受信贷紧张以及春节假期等因素影响,预计2月份全市二手房成交量仍将继续下调,房价上涨已经接近乏力。不少业内人士表示,随着不动产登记制度的落实,住房信息联网的推进,房地产税试点的扩围,这些措施对遏制住住房的投机、投资需求,撼动高房价有很大作用。最近,社科院副院长李扬认为,房地产行业问题突出,一直没有明确房价上涨的具体原因,当前金融部门已在对未来可能的下跌做准备。谈到金融方面存在货币泛滥、贷款困难、利率偏高现象时,其认为依靠政策调整已解决不了,必须要动大手术。下一步的楼市动向值得期待。

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