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马跃成的博客

 
 
 

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中国楼市开始进入理性购房阶段  

2014-11-07 08:46:00|  分类: 房产,楼市,城市, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     中国楼市开始进入理性购房阶段

                              文/马跃成

 中国楼市开始进入理性购房阶段 - 马跃成 - 马跃成的博客

中国人买涨不买跌的心理,让楼市的变化总是难以捉摸,不好判断。越是调控房价越是往上涨,政府越是劝告大家先不要买房,人们越是对政府表示不信任。房价越涨,人们越是使劲往楼市里挤。房价开始下降,及时政府把限购措施都取消了,人们还是选择观望。

最近,了解几个三四线城市的楼市发现,人们购房的意愿已经大为改变。这个改变对楼市发展方向具有绝对的影响作用,去年的时候,即使是三四线城市,还有的地方供不应求,有的地方严重滞销。而今年,情况大变,去年紧张的地方,今年的房子也不好卖了。

综合三四线城市的楼市特点,大概有这么几个:一是,房价停涨,有些地方并且下降明显;二是,房屋供应量充足,由于市场限制,不存在供不应求的情况。三是,住宅品质已经达到很高水平,很多楼盘的规划比一线城市不差,甚至更好。四是,人们购房的标准普遍提高,住房标准远远超过一线城市。

去年,人们炒作三四线城市即将崩盘,一线城市最安全的观点时,我就认为,三四线城市主要是解决自住房问题,包括农民进城的住房问题。各地投资者到三四线城市投资购房的情况并不普遍。特别是海景房的问题,日趋明显,人们候鸟式购房度假,或者是养老的愿望也开始消退。

相对来说,在一线城市的购房者中,投资的比例要大的多。包括现在以刚需名义购房的人们,实际上未必是缺房的人。很多人是采取规避措施之后,进入楼市的。即使是现在也一样,主流意见依然认为一线城市房价不可能下降。这点,我们还要继续观察,目前在北京买房的刚需主要还是以小户型占多数,也就是说,刚性需求的购房能力依然不足。而三四线城市的购房者已经转型到改善性需求,甚至有些地方的房屋标准已经提高到200平米左右。这让他们很难理解,在北京的话,30平米的房子在初次购房者中还占有很大市场。 

从政策角度看,对一线城市的投资者来说,不动产登记已然启动,房产税、遗产税等强力手段一旦落地,意味着投资性购房的持有成本和转卖成本将大幅提高,相应的获利空间将大幅压缩,这足以影响和左右投资性购房者的心理预期。让人们纠结的不仅是持有房屋成本的问题,还有就是,政策宽松后,造成的社会不公平问题。一项重要的民生政策变来变去,表面上看起来是有利于民众需求,其实是在一部分人享受福利的时候,大部分人的福利却被简单的政策断送了。

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