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不要因本次降息恐慌入市   

2014-11-28 18:59:00|  分类: 房产,央行,利息, |  标签: |举报 |字号 订阅

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不要因本次降息恐慌入市

                                文/马跃成

   不要因本次降息恐慌入市 - 马跃成 - 马跃成的博客

     20141122日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。这是2010年开始的新一轮调控,经过5次加息之后,在2012年降息2次,然后在2013年暂停一年,之后,这是本轮第三次降息。中国的货币政策,基本上就是降了涨,涨了降,就这么循环往复,规律性很强,涨四五次,然后再降四五次。

降息的目的显然是刺激经济,是经济调控转向的标志。对楼市来说,降低利息,肯定也是利好消息,对购房人来说,减少的成本支出,节约了资金。对开发商来说,融资更加方便,增强资金运作能力。有机构根据本次降低贷款基准利率,计算了购房者可以省下多少钱根据央行决定,金融机构五年的贷款利率为6%,五年以上为6.15%。若购房者贷款100万元。对5年分期贷款,月供将减少298元,总利息将减少17939元;10年分期贷款,月供将减少204元,总利息将减少24327元;20年分期贷款,月供将减少234元,总利息将减少56179元;30年分期贷款,月供将减少262元,总利息将减少94074元。从降息水平上看,此次央行下调贷款利率,相当于在原有贷款利率基础上给全部购房者打出9.39折优惠   

    据此,有人认为,当前楼市以刚需买家为主,他们对贷款利率高低非常敏感。降息相当于在原来利率基础上打折,减少了购房成本,无疑会吸引刚需人群。还有人觉得,降息将使得限购政策取消、限贷政策放松、银行利率下滑等三类利好因素形成叠加效应,对于一、二线城市,不排除因为央行这一剂猛药,房价在跌幅持续收窄的情况下出现上升。但是,这个降息,只是一个利好政策,作用有多大,还有待时间检验。因为,相对于其他办法,比如直接降价、解除限购、降低首付比例、公积金政策等来说,降息并不占优势。也就是说降息对人们购房决策,没有决定性意义。人们不大会因为这次降息就下决心买房,如果不降息就不买。

     以上计算好像本次降息,能节约好几万的费用。但是,因为利息总额都是好几十万,对长期贷款来说,接近百万。节省的这点钱,实在算不了什么。特别是,现在,很多楼盘采取的两万抵二十万等等促销措施来说,就显得微不足道了。央行的这次降息行动显然是说明整体经济环境不好,几乎可以肯定滴说,降息还会继续,不大会就此而止。人们对政策还会有更多期待,当然是楼市会继续走低,而不是因为降息,反而房价再涨上去,消化降息带来的优惠对照以前,现在的利息不是最低的时候,2010年利率调整的时候,一年期存款利率仅为2.25%

      目前地方政府不断出台刺激政策,有的还直接给购房人购房补贴,其目的都是为了吸引购房人入市。根据以前,4万亿救市资金入市彻底改变楼市方向的经验,不少人担心会出现一定程度的入市恐慌。如果大家都预期房价难以再跌,量价齐涨的可能性就可能出现由于本次降息结合了非对称降息以及利率市场化的进一步放开,资金究竟会往哪里走?从股市上看,杠杆开启的沪港通,无疑也是多年来股市传来的最大喜讯,并且最近以来,股市的表现远远优先于楼市。可以说,其影响较为复杂,我们不应盲目地以为能对楼市有多大的利好作用,更不应该将其看成是政府的“救市”行为。一般人也是买涨不买跌,如果说利率要上涨了,以后要付出更大成本了,说不定人们会被刺激提前购房决策。现在是成本降低,很多人都会希望成本在降低一点,等等再说的人肯定不是少数。

      任志强在此次降息评论中,罕见地发表了与很多人期待不一样的言论,也与他本人以前的观点,大相径庭。任志强称,现在市场都在说央行降息后房价将大涨但是央行降这么点息全国有那么多库存房价怎么就能随便涨央行怎么不多降点息。 任志强说如果央行再释放十万亿元或八万亿元那么房地产可能会大涨。但是本轮非对称降息有限房价怎能随便涨。如果央行多降点息那可能还好说。因此,是不是可以入市,主要还是看楼盘的优惠力度,而不是降息这点利益。供求关系决定房价走向,这点,越来看的越清楚了,开发商定价权已经开始变弱了。

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