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马跃成的博客

 
 
 

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中国楼市误入歧途不能自拔  

2013-09-03 23:38:00|  分类: 情形,背景,社区, |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市误入歧途不能自拔

     /马跃成

 中国楼市误入歧途不能自拔 - 马跃成 - 马跃成的博客

看到一个段子,记者在北京采访路人:如果你中了500万,打算怎么花?路人说:先把房贷还了。记者又问那剩下的呢?路人说:剩下的慢慢还。看了这个段子,让我实在笑不出来。因为这根本不是编的段子,他真实地反映了当前北京楼市的基本情况。人们把还房贷的希望寄托在了彩票上,这是太无奈,还是太残酷?我不能不想要是中不了500万呢?他们怎么买房?他们怎么还贷?

然而,某地产机构董事长的一句:“我觉得北京目前的房价很正常,一点不高。”惊诧全世界。他认为,北京的房地产市场实际上是面向全国的市场。他说在北京,我们不能按北京的人均收入来衡量其房价是否过高,应由全国有钱人的收入来衡量。按照这个说法,北京人已经不能再是北京人了,你要不得不搬出北京了,为全世界的富人们腾地儿了。

也有人提出,把商品房放开,把保障房搞好、搞足了。可是,保障房也是一个伪概念,如果你认真研究一下就会发现,哪里有保障房?保障房保障谁呢?你可以随便找个保障房社区看看,你就明白了。如果真能能做到,该保障的保障,该市场的市场,井水不犯河水,楼市还调控啥呀?有的别墅卖到几个亿一栋,有人有意见吗?以前的房改房、经济适用房、合作社建房、集资建房,其实都是保障房,这些房子的总量绝对不是小数,可是,现在还能找得到吗?

今天,深圳再次提出了保障房上市的计划,虽然有50%以上收益或归政府的打算,但是,这个事情本身,就违背了保障房的根本目的。无论从购房人,还是政府那里,依然把保障房当成了投资的工具,只是把收益进行了必要的分配而已。保障房小区车库现“豪车”,两岁儿童成后备级人才,这样的“乌龙事件”曾让保障房的分配受到质疑。如何确保保障房分配公平公正,一直是社会关注的问题。而公开把各类保障房纳入市场交易,都是算不上什么秘密。

北京今年多次出现抢地潮,台湖、旧宫、孙河、长阳多地被指面粉贵过面包。522日成交的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块二类居住用地和520日成交的通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目用地,在剔除配建公租房面积后,平均楼面价均刷新区域最高纪录。进入822日,万年基业2.3/平夺长阳宅地,已经超出目前房山长阳板块在售楼盘均价,再次上演“面粉贵过面包”。814日,融创葛洲坝联合体连摘亦庄两地块,其中,商品房部分楼面价最高近3万元/平方米,创区域新高。这一价格和去年9月的1.5万元/平方米相比涨了近一倍。预计新地块的房子要卖四万以上才行,而目前该区域的精装修大盘也只卖到2.5万左右。亦庄楼面价一年涨一倍,是不争的事实。

最近,北京市通州区耿庄桥南侧京贸国际城售楼处。大量楼盘采用拆分精装修房款的策略,变相大幅度提高新房售价,住建委官方网站批准的预售均价是每平方米19953元,而实际卖到2.7万元/平方米呢。开发商解释是,批准的价格是毛坯房,现在卖的是精装修。算上装修款,均价2.7万元/平方米左右。7000/平米的装修款,一个一百平米的房子就是70万元,而有名牌装修公司核算的标准件专修费用不过20万元。类似的情况,在大兴、房山等地的热盘区域屡见不鲜。在监管缺位的背景下,大量楼盘采用这种拆分精装修房款的策略,变相大幅度提高新房售价,让有关房价统计数据严重失真,让众多购房者倍感无力而又无奈。

     最近有关各地的鬼城之争不绝于耳,几乎每个城市都在开展大规模的建设, 一排排新建住宅楼拔地而起,勾勒出一座座新城的风姿。随着我国城镇化快速推进,不少地方热衷于拉大城市框架,从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划,但资金短缺和融资渠道狭窄等问题一直困扰着各地政府。在巨大的筹资和偿债压力下,各地只好将土地收益作为资金来源。而这种“卖地筹资”模式存在着一定的变数和隐患。在青岛市城阳区,有关部门负责人表示,受房地产调控政策影响,土地出让金收入受到影响,地方政府可筹措的建设资金明显减少,对推进城市化进程影响较大。

随着房地产调控的日趋严格,部分房企正加速向中小城市转移,造成个别城市建设投资巨大,产业空心,市场需求不足,房地产泡沫有扩大蔓延趋势。在贵州黔东南自治州,35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目,城市变身大工地。其中,“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米,预计提供5万多套住宅,居住近20万人口,相当于凯里人口的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。类似凯里的城市还有很多,但库存量都很高,消化能力又有限。陕西汉中市正在投资建设许多大型楼盘,一些大盘出现销售不畅,已售楼盘空置率也非常高。

广东惠州大亚湾地区曾经规划建设大型熊猫汽车城,引来不少房地产资金涌入。造成当地房地产畸形发展,大量的外地资金撤走,留下了众多烂尾项目。虽然这里依旧是高楼林立,但城中空空,也没有多少大型工业企业入驻,成为房地产泡沫破裂的“重灾区”。此外,某知名房企2007年曾投资内蒙古满洲里,拍下了1000多亩土地,销售却成了大问题,至今项目成了巨大的烂尾。

     鬼城最能说明中国楼市的现状,但是很多人还不相信有鬼城,当年海南楼市全线溃败的情形,似乎正在快速袭来。

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