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马跃成的博客

 
 
 

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城镇化中的商圈布局不是越大越好  

2013-07-19 16:47:00|  分类: 还是,原因,差异性 |  标签: |举报 |字号 订阅

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             城镇化中的商圈布局不是越大越好

                        /马跃成

 原载:中航地产《筑城》2013年7月刊http://vip.book.sina.com.cn/book/chapter_240697_353951.html

城镇化中的商圈布局不是越大越好 - 马跃成 - 马跃成的博客

城市化是一个国家走向富强昌盛、一个民族走向现代化生活的必由之路。在中国究竟该走一条怎样的城市化之路,我们走过了一条复杂曲折的道路,从最早的城镇化,到后来的小城市化和大都市化、城市群化,每一个阶段都让我们付出了沉重的代价,当然也积累了很多经验教训。党的十八大提出了“新型城镇化”的发展目标,明确了今后的发展方向。所谓的新型城镇化,应该是区别于上世纪八九十年代搞的一轮城镇化来说的。新的城镇化既不能走上世纪城镇化的老路,也要注意纠正城市化过程中,和经济发展过程中造成的各类问题。因此说,城镇化的重要作用就是调结构,这是中国当前面临的最大问题。

中国城镇化发展模式的调整带来了地产行业的转型,一些大型房地产公司纷纷进军三四线城市商业地产也是大势所趋。但是,我们不能不看到,商业地产的业态模式确实不是个容易弄懂的问题。一直以“睡城”闻名的位于北京东部郊区,隶属河北省的燕郊镇,可以说是一个城镇化发展过程中的典型样本。“睡城”燕郊,长期被人们以缺乏产业和生活设施而受尽责难。但是,最近,似乎一夜间,人们突然发现,燕郊的商业配套项目已经有近十个之多,其已建及在建面积近200万平米,按照燕郊现有居住人口计算,人均商业面积达到了45平米之多,已经达到发达国家的三、四倍以上。这个时候,我们不能不怀疑一个四、五十万人口的小城市规模,在没有产业支撑,大多数人都是在北京就业的情况下,能否承载如此庞大的商业体量?燕郊的商业发展是否由“稀缺”走向“过度”?一个不可否认的事实是,燕郊临近北京的便捷交通和当地商业稀缺,使得本地人口更偏向于去北京购物消费。这么看来,燕郊的商业面积从表面上看的确是过剩了。对整个市场规模来说,商业比重过大带来的压力可想而知。

在城镇化的过程中,自然给商业地产业发展带来难得的机遇。但是,城镇化不能是房地产化,更不能是商业地产化,如果围绕商业地产搞城镇化就会走进建设鬼城的怪圈。城镇化下的商业地产业发展,需要下更大的功夫,要适应各个城镇化发展的特点和需要,也要借鉴城市发展商业地产的经验教训。最近有报道说,如同地价的一夜飙升,城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下,不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代,甚至有不少地方政府相信,城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。于是乎,大规模、大体量、全业态,一座又一座“城中之城”在一些中小城市平地而起。中小城市对综合体的热情,已成为当前中国的“特异现象”。虽然经济还没有发展到一线城市的水平,但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。

实事求是地说,这些年来,随着国内商业地产的发展,在国内涌现出了一些开创了独特发展模式,保持良好发展势头的商业地产企业。资本+订单式地产的万达模式已经在全国大城市布局,锁定“青年都市综合体”的大悦城广场来势汹汹,有央企背景的华润异军突起,做高档住宅闻名于世的龙湖都在结合项目运作商业地产模式,即使是已经宣誓只专注住宅的万科也开始试水商业地产。万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业,在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。万达城市广场无论走进哪座城市,都是这座城市的新地标。但是,毕竟万达模式是大城市的产物,而中小城市自然条件、人文环境的差异性相对大城市更大些。因此,中小城市的综合体究竟怎么搞,就需要具体情况具体研究。万达给出的只是一条道路,虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益,但城市综合体具有较大的操作难度,需要更高的技术含量和雄厚的资本金。

大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”,其定位为时尚、流行、性感、潮流等风格,以年轻、国际化为理念,融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体的现代大型Shopping Mall。虽然大悦城已经在多个城市建成开业,但是所有的大悦城更像是连锁店,除了名字相同外,其他的商品结构、地理环境、顾客结构、建筑体量等重要的商业因素都有很大的不同。大悦城还停留在大型商业中心的水平上,而怎么运营一个商业中心,主要的是针对当地顾客的需求上下功夫,这与大型商业综合体需要制造需求、生产顾客的能力是不可同日而语的。这可以在某些大悦城不断调整业态形式、调整商业结构等经营方向中可见一斑。从已经完成的大悦城项目来看,大悦城还没有形成稳定的业态结构,即便是对复制所需要的最重要的标准化条件也没有建立起来。西单大悦城的成功,主要是得益于西单传统商业文化的深厚底蕴,以及西单文化圈的青春活力。这个地里环境是独一无二的,也是无法复制的。

    另外,我们可以清楚地看到,电商正成为商业综合体面临的另一个挑战对象。2012年可以说是中国商业模式发展过程中的一个转折点,这一年电商的发展突飞猛进,其风头大有盖过城市综合体之势。由此看来,不但是电子商务对消费市场的“蚕食”能力相当惊人,也说明中国电商的发展市场有多么广大。网购市场火爆的背后,是传统零售百货业的“黯然失色”。据统计,百货零售业38家已发布三季报的上市公司中,11家公司第三季度营业收入比去年同期下降,占比近三成。净利润同比下滑的有16家,占比超过四成。传统商业不敌电商,除了电商的强劲进攻外,也有其自身缺陷的原因。

     因此说,在城镇化的发展过程中,要坚决遏制一哄而上商业地产的势头,在住宅地产面临的种种困难的情况下,商业地产绝对不是开发商的避风港。我们应当清醒地认识到,楼市泡沫的性质决定,目前这种发展模式如果不进行调整,商业地产泡沫只会发展的更快,楼市泡沫首先从商业地产开始破裂的可能性还是很大的。 

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