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马跃成的博客

 
 
 

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土地市场呈现温水煮青蛙现象  

2013-07-15 22:31:00|  分类: 不大,两年,园区, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   土地市场呈现温水煮青蛙现象

                              /马跃成

 土地市场呈现温水煮青蛙现象 - 马跃成 - 马跃成的博客

     日前,某机构的统计数据显示,今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿元,接近去年全年的1934.92亿元。今年上半年,土地市场之火是不争的事实。

但是,在今年的土地招拍挂中,我们也能发现几个现象,一是,同一个区域的地块成交价相差巨大;二是,对同一个地块不同公司的评价截然相反;三是,远郊面粉贵过城区面包的情况时有发生;四是,非名企不断成为土地争夺战的胜利者;五是,地产圈大佬们对土地市场的观察普遍冷静了许多;六是,今年的土地收入基础是以量换量,调控的意思很明显。

在各地高卖地收入的背后,是地王的集中涌现。但是,前几天,有报道称,目前出现的20多个地王,其实只有一个真地王。其他的根本就算不上地王,只是媒体的热潮和企业的宣传效应。纵观多年来的地王后现象,我们就能发现,地王效应多是带动周边项目的涨价,而地王本身往往会因为背负的成本压力太大,得不到很好的发展。去年5月初,华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于200912月竞得的朝阳区百子湾路14号地块,由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回。20091230日,北京雅居乐经过26轮竞价以7.1亿元竞得北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地,击败了在场的北京建工置地、北京国锐房地产开发有限公司等5家开发商。该地块规划建筑面积为41464㎡,约合楼面地价17123元,溢价率高达325.25%,成为当年“地王”。

以前的地王晒大坑、撂荒地的不在少数。今年更是出现,多起退地的情况。75日,南京市国土资源局发出公告,终止南京下关滨江2号地块出让程序。该地块是20121130日由中冶置业控股的南京临江老城改造建设投资有限公司以56.2亿元获得的。作为去年的全国总价地王,还被国土部公开调查过。之前,在624日,雅戈尔地产无奈宣布杭州申花地块“退地”,损失定金达到4.84亿元。两年半前的201011月,雅戈尔拿下申花53号地块和56号地块,成交价各达11.65亿元和12.56亿元,合计24.21亿元,成为杭州“地王”。据称,地王退地真相就是楼面价太高开发不起。

      虽然,谁的难受谁知道。但是,疯狂的楼市很难抑制开发商的冲动。627日,上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得,刷新上海今年以来总价“地王”纪录。同一天,万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“地王”。与此同时,73,京沪两地又各出“地王”。北京夏家胡同地块经过62轮激烈竞拍,由懋源置业摘得,总价17.7亿元,剔除保障房折合楼板价约每平方米4.1万元,溢价率约35%。浦东新区张江高科技园区一商住地块经过323次加价,被万科以总价48.7亿元竞得,楼板价每平方米21415元,溢价率达到88.6%。之前,北京通州郊区的台湖镇地块屡创新高,成为北京楼市一块新热土。

虽然土地市场看起来热情火爆,但是,我们也发现,今年的争夺激烈程度与往已不可同日而语。日前,包括夏家胡同地块、昌平区沙河镇“限房价、竞地价”地块等多宗热门地块陆续成交,仅73日一天北京土地市场总成交额便达到66.9亿元。但平均溢价率一项,却仅有17.2%。业内人士预测,5月份土地成交高溢价的热度难以延续,未来一段时间难以出现房企疯狂出价的现象。

   而在6月以来出让的其他6宗经营性用地,绝大多数也有着低溢价率的出让特征。以保利地产6274.8亿元拿下的北京市通州区运河核心区IV-06地块F3其它类多功能用地为例,溢价率仅有1%。绿地在627日、71日接连拿下的通州区运河核心区多功能用地,房山区拱辰街道办事处及长阳镇商业地块等三宗地块,总地价为14.92亿元,但溢价率也均未超过1%。从这些现象,我们也可以推测,调控已经让土地市场发生变化,以前那种溢价百分之几百的情况不大可能再出现了。

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