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夏家胡同地块重新挂牌猜想  

2013-06-14 13:14:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  夏家胡同地块重新挂牌猜想

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  夏家胡同地块重新挂牌猜想 - 马跃成 - 马跃成的博客

 在通州台湖地块和大兴旧宫地块制造出小地王之后,上周,已经准备上市的夏家胡同地块突然被暂停挂牌。夏家胡同地块位于南三环的西段,是去年刚刚从临时市场、4S店等用房腾退出来的,实事求是地说,夏家胡同附近以及再往西,一直到丽泽桥还有大片的土地可以用于房地产开发,这次挂牌的地块具有很强的象征意义。

大家还记得吗?一些人很早就说,四环以内已经没地可以开发了,,后来又说,五环以内已经没地可以开发了,现在开发的地块都到六环以外了,这几天还有人说位于7环的张家口、涿州、承德的房子都快卖完了,夏家胡同地块打碎了他们的谎言。不可否认的是,三环附近、四环内外都还有大片的临时建设用地可以被开发利用。有人预计,五环以内可供开发用地,还可以再建设4个北京的现有建筑规模,完全能满足北京城市规模发展的需要。

北京城市建设远没有到无地可供的程度。但是,北京土地的招拍挂总是找来一些公司的热捧,翻倍的溢价情况也比较普遍。夏家胡同地块在上周被叫停,应该与担心造成新的地王有直接关系。但是,在暂停一周之后,昨天有消息说,夏家胡同地块将恢复挂牌出让,并且出让金底价还上涨了5千万元。上周刚叫停,这周就再次推出,政府葫芦里到底卖的什么药?

    据北京市土地整理储备中心网站消息,北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目将于2013619日恢复挂牌出让活动。该宗地恢复交易后,交易起始报价为135900万元,比此前的挂牌价高出近五千万。夏家胡同地块此前一直备受关注,该地块位于北京西南三环之内,出让面积14.4万平方米,规划建筑面积7.66万平方米,为二类居住用地;地块挂牌出让起始总价为13.1亿元,竞买保证金为4亿。截止524日,该地块已获得7次网上报价至13.52亿元。

527日,北京市国土资源局发布公告,叫停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目挂牌出让活动。此次恢复出让,根据出让要求,该地块将配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”。而在剔除配建的1万平方米的公共租赁房后,按照更新的起价13.59亿计算,起始楼面地价约为2万元每平米。

 根据上个月东六环以外台湖地块的楼面地价2.2万元/平米的情况看,南三环以内的地块,起始楼面价只有2万元/平米,显然是开玩笑的。昨天有人质疑,为什么这次再次推出时高出上次5千万底价,其实是不用回答的问题,因为底价根本就是一个幌子,对这块地来说没有任何意义。现在人们关注的是,这块地到底是能溢价多少倍?最后的成交价会是多少?会议什么面目成为北京的新地王?

 其实,夏家地块的标志性意义,还不仅限于北京,他的最有结果很可能会影响到全国的土地市场,因为这是北京多年不见的三环附近的住宅地块挂牌交易。目前,又处在调控与反调控僵持阶段的关键时刻。未来楼市怎么走?现在确实到了一个关键的时期,虽然目前出现的面粉贵过面包的情况陆续不断,甚至出现长沙雅居乐一次性超报9亿拿地的乌龙事件,但是,闲置土地、囤积土地的情况仍然严重,这不能不让人对开发商疯狂拿地的目的产生怀疑。

除了,我们已经熟知的那些囤积数十平方公里的开发商外,最近,北京市的一项检查报告,也让人触目惊心。从今年4月底开始,北京市对很多“征而未建、拆而未建”的地块,进行摸底。据统计,北京市区220处征而未建、拆而未建地,全市“征而未建、拆而未建”总面积超过5800余万平方米,几乎相当于80个故宫。如果按照当前城区的容积率进行建筑,总建筑规模达到23200万平米的规模,能解决232万户住房问题。

开发商不担心闲置土地会造成损失,根本原因还是因为房价在不断上涨,而房价上涨,又带动地价上涨,如果房价预期不涨,谁干拿那种面粉贵过面包的地块?台湖地块也好、旧宫地块也好,以及现在夏家胡同地块也好,地价不断地被推高,根本的就是开发商预测未来的房价会成倍增长。这个势头,看来是不可阻挡了,估计,政府可能就是在思考了一周之后,幡然醒悟,你把夏家胡同捂的再久,人们的预期就会越高。倒不如大大方方地按照预定计划往前走,投资有风险,人家愿意盯着风险往前抢,乐于给你出高价,你再把人家拒之门外,雨晴与理都说不过去。

政府能够做的,要想让自己的调控目标能有所成就的最好办法就是,加大土地放量,放开了就没人抢了,要长期放开,不是一时放开,让他囤地不能升值,闲置就有成本的时候,土地就没有这么稀缺了。和国外的大城市比,看看人家的城市人口,北京根本不缺地,换个思路,可能调控就没有那么难办了。

 

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