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马跃成的博客

 
 
 

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城镇化回避不了三四线楼市危机   

2013-05-02 13:04:00|  分类: 差别,基本原则,不 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                        城镇化回避不了三四线楼市危机

                                  马跃成问答录

             城镇化回避不了三四线楼市危机 - 马跃成 - 马跃成的博客


采访主题:土地市场

采访时间:20121220

一、刚刚过去的11月,京沪深穗四大城市成交量均创下今年新高,而众多的三四线城市却深陷库存和消化危机之中,您如何看待这个问题?

 这个问题,其实是国家畸形的城市发展战略造成的,早些年我国曾经出台过关于大力发展中小城市,适度控制大城市,严格限制特大城市的发展方针。但是,实际上,我们这些年的城市发展道路基本上还是在发展大城市和特大城市的路上奔跑,造成像北京、上海、深圳,以及一些中心城市的急速膨胀。大量户籍人口和非户籍人口的涌入一线城市,在楼市上的直接反应就是需求更加旺盛。另一方面,多年来一线城市的房价涨幅一直处在领先位置,也是楼市投资的高地,这也吸引了大量投资需求通过各种途径进入一线城市。

 三四线城市深陷库存和消化危机,主要有几个原因,一是很多三四线城市的房地产定位是外来需求。但是,这些城市由于经济发展和自然环境等因素,既不能吸引外来人口迁入,又不能让外来投资这看到房价升值的可能性,自然不能吸引更多的外来资金进入。二是,本地城市化发展速度远没有跟上房地产发展的脚步,不具备大量农业人口转化为非农人口的条件,城市还不能解决新增人口的就业,自然也就限制了人口进城。三是,有些三四线城市的房地产发展结构不平衡,住宅多,商业少。有些项目注重卖楼,不注意配套等等,也是造成项目滞销的原因之一。四是,也是最主要的原因是,楼盘体量太大,一些开发商利用地方政府好大喜功的心理,以极低的价格征地,搞大楼盘和特大楼盘,造成严重的供求关系失衡。

 二、根据中央高层领导的表述,未来几十年,中国经济的发展潜力在城镇化。在此背景下,三四线城市理应迎来发展良机,知名开发商缘何有意回避三四线城市?

  刚才讲过中国的城市发展道路问题,十八大后中央领导多次讲到城镇化是中国未来主要的发展方向,表明了中国城市化道路在实际行动中开始了必要的调整,这点是非常重要的,也是正确的。,在前几年曾经有些知名开发商进入三四线城市过试探性开发,但是,结果却不尽如人意,既有需求的原因,也有环境和市场秩序方面的原因。总之,三四线城市的市场状况与一线城市还是有非常大的差别。这也是知名开发商拼命都往一线城市挤的主要原因。

 相信在未来几年,随着国家城市化道路的转轨,大量的项目和投资会从一线城市向三四线城市转移,知名开发商向三四线城市转移也是早晚的事。 

 三、万达集团最终在出价不及保利地产的情况下成功摘得通州区永顺镇北苑商务区内地块,通州政府缘何舍保利而取万达?此举是否表明了地方政府在土地出让方面对于未来城市格局和商业格局的考虑?这样做有何利弊?请您就此谈谈看法。 

万达的发展有自己独特的模式,而这个模式最主要的特点就是与地方政府的合作。对万达来说,这其中在双方合作中最基本的条件就是低价拿地。因此,你指望万达高价拿地与其他企业进行竞争是不可能的。

通州政府舍保利而取万达最主要的原因,还是万达的城市品牌效应。万达已经有几十个广场的示范效应,或者说是成功案例。不管怎么说,万达进入风险最小,成功的可能性最大,这可能是通州区政府考虑的基本原则。

 万达模式对现在的通州城市结构状况其实并不合适,通州目前还基本上是一个睡城,本地人口并不多,高消费和常消费人口比例不大。但是,在通州被定为为副中心后,以后会有一些首都的城市功能向通州转移。万达商业模式无疑会对通州城市结构调整有一定的帮助。


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