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马跃成的博客

 
 
 

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拆分成毛坯房与精装合同后患无穷   

2013-05-17 23:52:00|  分类: 离婚手续,装修工 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   拆分成毛坯房与精装合同后患无穷

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 拆分成毛坯房与精装合同后患无穷 - 马跃成 - 马跃成的博客


继北京之后广州成为又一个明确表示要对房价进行指导的城市,对城市房价进行行政性管理有推广之势。不过,限价令也招来一片批判声,主要是认为这不符合市场经济的原则,特别是北京市提出由副市长亲笔审批房价的做法,似乎与李总理提出的砍掉错安在政府身上的手不合拍。如果我们回顾一下多年来的调控过程,就能发现如果不进行调控,房价不知道会涨到哪里去了?今年的情况看,如果政府不直接出手,恐怕调控的目标有要落空。

北京和广州将全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度,并接受国土房管部门的价格指导。同时,在限价前销售的楼盘,也可能因为价格偏高而被暂停网签。广州郊区某楼盘在五一假期期间计划以13000/平方米价格开盘。相比周边同等配套的楼盘,该单价尚有一两千的低价优势。然而,政府对上述楼盘的指导价格定为10000/平方米,这个指导价甚至低于该楼盘去年一期产品让利后的价格。开盘房价被政府腰斩,看着白花花的银子溜走,岂能心甘情愿?

香江控股的翡翠绿洲项目的新一期组团将于518日开盘。销售代表介绍,届时公司将按毛坯8000/平方米,装修2500-3500/平方米的价格,分别与购房者签署房屋买卖合同及装修合同。本来的精装修房被开发商采取拆分的办法,搞成了两个毛坯房和装修工程两个合同,这似乎已经成为开发商应对政府限价的一个不二选择,北京的开发商大概也是这个套路。

 开发商的意思是,这里的装修价格卖的不是一般意义的装修,其实是公司一种定价策略。毛坯价和装修价加起来才是真正想卖的价格。在北京房山,某大型房地产开发商的项目,原本精装的房子现在被分成了毛坯房价和装修价格,自己需要签订两份合同来买房。不少买房人感叹,开发商真是“鬼”。购买这样类型的房产,购房者需要和开发商签订一个购房合同,内容是涵盖毛坯房的合同。与此同时,买房人还需要和开发商指定的建设公司签订一个精装修合同。

如果我们两份合同的内容,可能和原来的一个购房合同没有太大的变化,且装修合同上都会明确装修标准等。但是,开发商为了获得既定的利润,从以往精装修的标准来看,同类型的装修标准大约为1000-1500/平方米,而现在3000-3500/平方米的装修标准显然有虚高的成分。虽然购房人的合同是与承建商签定的,但是合同的实际主体还是开发商,承建商只是一个听差的。这样的拆分合同对开发商和购房人都有很大的风险不可测。

       由于拆分合同的办法,人为压低了购房价格,按照20%个人收入增值税的规定,等购房人次出售房屋的时候就需要投入更多的税费,无故多交更多的个人收入增值税,这个损失只能由购房人自己承担。由于装修款与购房款分离,装修款这块就不能以房款的名义从银行取得贷款,这无疑加大了购房人的财务压力。而装修款这事又不是购房人自己能决定的,就像是不平等条约一样,购房人不干都不行。每平米三四千元的装修款,一套房子下来就是三四十万元,对很多人来说,这都是个不小的负担。你想少花点钱装修,依然不可能。有的开发商,以各种变通形式,帮助购房人解决这块的资金问题。但是产生的利息、手续成本也确实是个问题。同时,也不是所有的开发商都有这样的财务安排。

   对开发商来说,其实风险更大。虽然装修合同是购房人与承建商之间签定,但是,开发商才是背后的大老板。不过从合同法律上讲,这个装修合同与开发商没有什么关系。就像假离婚案一样,你开始是想假离婚,但是,从法律上,根本就没有真假之别,所有办理了离婚手续的都是真离婚。这样的装修合同也是这样,从法律上讲,合同内容都是完整的法律要件,从合同之外的任何解释都不能被法律认可。

      我们知道,装修合同之外,开发商与承建商之间还会有另外的背后协议,但是这个协议不能拿到台面上来,因此也是无效的,开发商想从装修中获得一块利润,那就要看承建商愿意不愿意了。但是,我们知道,开发商肯定有这样的安排。当然,开发商最大的麻烦还是与购房人之间的矛盾。我们清楚,装修合同中的价格只是一个象征性的数字,不是真正的装修标准。但是,如果购房人依此作为收房和验房的根据,就会让开发商措手不及。因为作为一个装修合同,仅有一纸合同显然是不完整的,还需要更多的辅助材料,包括实物样本。现在购房期间,这样的附件显然是不可能准备好的。这就给未来留下了隐患。

      对于开发商展开房价拆分的策略,住建委正在研究是否有必要对房价拆分进行规范。也有人认为,如果助长此风,可能导致限价令名存实亡,房价变相反弹。对于开发商而言,拆分房价也是无奈之举。但是,如果政策出现变动,矛盾就会爆发出来,如果楼市出现往下走的情况,购房人的反应就会更加激烈。开发商“新招”并不高明,不但给业主留隐患,也是也像是给自己埋下了定时炸弹。

  

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