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马跃成的博客

 
 
 

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现在的楼市就像搭积木进入高危期   

2013-05-11 18:38:00|  分类: 高就越,土地财政, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  现在的楼市就像搭积木进入高危期

                          文/马跃成

现在的楼市就像搭积木进入高危期 - 马跃成 - 马跃成的博客

根据国家统计局数据显示:2013年3月,全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。4月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米,首次超过1万元/平方米,环比3月上涨1.00%,自2012年6月连续第11个月环比上涨,其中76个城市环比上涨。“国五条”及其细则出台后,百城房价继续上涨,这让中央政府感到很尴尬,人们感到很困惑。感到困惑的还不仅仅是大多数的老百姓,即使是很多专家也感到不可理解,很多人按照经济学的理论分析,对照国外类似情况进行比较,觉得出现中国楼市这样的现象,确实是不可思议。

从各地出台的“新国五条”地方细则来看,北京算是最严厉的一个,效果自然也就更明显。4月份以来,北京房地产市场实现热点签约的38个项目,相比3月全月的签约均价基本处于停涨状态。其中,涨幅1%以下的项目达到了23个,占比60.5%。北京出台的限价令应该是此轮房价停涨的直接原因。

不过,我们还是能听到很多人在鼓吹房价上涨论,理由无非还那几条,土地少、需求旺、环境都是独一无二的。好像听起来都很有道理,但是,目前预售价格已被严格监管,环比不能涨、同比不能差太多,你非要说房价要涨,那岂不是要冲破政府限价令?政府出招限价也是无奈之举,房企按捺住猛涨价格的冲动,究竟开发商能不能冲破封锁,我们还要看双方较量的结果。

最近中国社科院在上个月发布了一个涨价的蓝皮书之后,最近又公布报告指出,房地产市场再次出现全面反弹,表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告称,住房供求已经失衡,房价面临全面失控,如果不及时推进改革,那么市场还将出现大起大落。多年的楼市调控实践证明:我们距离把房价控制在合理水平,还有很长一段路要走。

几乎所有人都不讳言,中国房地产市场存在泡沫。王石的表态非常激烈最近不断发出楼市危险的言论。但是,在一次又一次的“中国楼市泡沫”危险论之后,也有人提出了钢泡说,张五常这么说过,孟晓苏最近也在这么说,叶檀在几次预测楼市危机之后,最近也被弄糊涂了,中国的地产泡沫该破不破,确实有些奇怪。叶檀认为,现在房地产从指标来看,的确是存在泡沫的。比如说房地产总市值占GDP的比率、房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)、还有租金回报率(月租房获得租金同房屋价钱的比值),从几个指标来看的话,我们国家的泡沫已经超过了当时日本或者是美国房地产泡沫高峰期的一些数值了,但是非常奇怪的是,到现在还没有破,而且交易量比较大。

中金公司首席经济学家彭文生称,过去几十年,中国储蓄率大幅上升,家庭和企业部门积累了很多资产。在这种情况下,资产泡沫是最主要的风险,因为储蓄增加的相当大部分被配置到房地产等风险资本上。他认为,当前投资者的羊群效应,土地供应等结构性问题,对房地产价格上升的惯性预期还没有根本改变,货币政策过松,将加剧房地产泡沫的扩张,威胁中长期经济的可持续发展。

英国《经济学家》周刊最近的一篇文章指出,从长远来看,房价上涨似乎是大势所趋。中国正在开展人类历史上最大规模的城市化大潮,必定要为新增的城市居民修建住房。然而,即使这些长远观点合情合理,中国的房地产市场也正变得越发离谱。许多公寓空置,而大批买家正拼命寻找负担得起的住房。据一家知名研究公司估计,2012年住宅房地产投资占中国国内生产总值的8.8%。

北师大教授钟伟与同是北师大教授的董藩的观点完全不同,钟教授认为,未来将出现的房地产调控政策,将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看,中国房地产的高危迹象已日益明显。从短期、中期和长期的供求及政策来看,房地产的前景都开始显得黯淡。长期看,房地产可能从结构和隐性过剩走向显形和整体过剩。从中期看,房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击,任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。短期看,实际上从2011年开始,房屋销售面积已钝化为个位数增长,销售增长已迟钝但施工膨胀未见收缩。

中国楼市的问题仍在麻木地积累和放大中,地方政府的地方债和土地财政是托起楼市的主要支撑之一,这就像是搭积木的几个构件,通过不断地复制,变换着模样和颜色,搭起来的楼市看起来还不错,但是搭起来的越高就越危险了。

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