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马跃成的博客

 
 
 

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亦庄板块在北京楼市的地位何在?   

2013-04-23 20:52:00|  分类: 等地,细则,前景, |  标签: |举报 |字号 订阅

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亦庄板块在北京楼市的地位何在?

                           /马跃成亦庄板块在北京楼市的地位何在? - 马跃成 - 马跃成的博客


 两会之后,“中国梦”成为舆论潮头上最炙手可热的词汇。但筑梦之路并不平坦,一路高歌猛进的房价也让千千万万普通购房者望房兴叹,参差不齐的建筑质量更让“手无寸铁”的消费者胆战心惊!尤其是京版“国五条“落地之后,改善型置业需求受到诸多限制。亦庄是北京市唯一的国家级经济技术开发区。从最初人们印象中破落的村镇,到今天大家耳熟能详的新城,“亦庄”一词的概念早已不可同日而语。

都说亦庄近些年来变化很大,亦庄的变化很多,最大的变化应该是从开发区到新城的变换,体制上从经济园区转变成大兴亦庄一体化的行政格局,产业化走向成熟,交通进一步改善。今天再说亦庄,已经不是原来开发区的规模了,马驹桥、台湖、瀛海都算是亦庄板块。数百家国际化大公司的入住,加速了亦庄房、地、产一体化发展的进程,亦庄正在成为中国经济开发区和城镇化的样板。

在亦庄快速发展变化的大背景下,亦庄的楼市经历了怎样的一个变化过

程?大家都说亦庄是一片价值洼地,认为长期以来这片区域的价值都被低估了。     从品质上,从适应性上说,亦庄楼市一直做得比较好。亦庄楼市一直走的就是为开发区服务的路子,所以亦庄区域的房地产结构都是比较合理的,高端的联排,中端的公寓,低端的职工宿舍都有。就影响力来说,亦庄楼市是一个有盛到衰的过程。以前,和几个新城比较,亦庄的项目基本上是标杆的作用,但是现在相对黄村来说,影响力都逊色不少,今天说大兴新城的盘,甚至长阳的盘,知名度都要响亮的多。

     关于洼地,一个方面,从安居乐业的角度看,亦庄确实是块洼地,大家都往北京跑,又都说北京不是宜居的地方,最主要的一个原因就是上下班不方便,单趟耗时将近2个小时。时间成本太高,而时间是最宝贵的资源,时间的无效消耗,就是财富、机会的消耗,甚至是生命的消耗。相对来说,亦庄把生活和工作配套建设为人们提供了很多的方便。时间节省了,费用减少了,路上不用开车,制造的污染也就小了,生活的质量自然就提高了。

十八大提出的城镇化道路,改变了以前大城市中心化聚集,他大饼式发展的

模式,在城镇化的发展过程中,亦庄的发展道路是值得借鉴和总结的。从北京目前的发展窘境状态看,北京的新城战略也该进行调整了,特别是给通州、大兴、房山、顺义、怀柔的定位,虽然都规定了产业化的方向,但是仍然存在单一、畸形、不平衡的问题。我们可以预计,这些新城发展的越快,给北京造成的问题也会越大。

     随着城镇化的发展,亦庄的优势会越来越显著。特别是调控按照目前的抑制投资,增加交易成本的措施,楼市的活跃热度会逐步降下来。亦庄是经济技术开发区,或者说是新技术、新工业发展区。亦庄的房地产价值洼地要改变,主要决定因素是亦庄的服务业发展程度。服务是城市进步的标志,服务业的发展不但是为城市发展提供资源,也带动人口进入,使城市更加和谐、平衡。

作为北京惟一的国家级经济技术开发区,亦庄入驻了多家国际五百强企业。

而现在很多品牌房企也开始进驻亦庄,在这片区域攻城略地动作频频。房企进入亦庄不是开工厂,也不是盖厂房,开发商还是看到了亦庄的区域优势,和产业前景。目前,在调控下,楼市发展面临诸多不确定的因素,但是和产业结合的项目肯定是没有多大风险的,相对来说,亦庄这些年的房价变动不是很大,没有像通州、黄村、长阳那么大的起伏变化。像亦庄这样的地方,机遇是大于挑战的,这或许是开发商下定决心进入亦庄的主要原因之一。

源于国家级经济开发区的定位,亦庄的住宅用地相对来说比较少,也比较稀缺,而众多房企的进驻更是让亦庄住宅市场的竞争更为激烈,于是有人预期亦庄房价会进入一个快速上升的通道。其实,房价会进入一个快速上升的通道在任何地方难度都很大,目前能维持平衡都不错。政府的调控目标是2013年房价和2012年持平,并且正在采取各种严厉的措施,这次看来是动真格的了。而开发商的一直观点是房价上涨有刚性的推动因素,并且这个动力还是来自政府方面,做十年九调总成空之后,现在购房人也普遍相信总经理说了算,因此也普遍不相信政府的调控会有效果。这两种力量正在较量,因此,短时间看房价还不会大涨,只能维持。

     房价大幅度下降的条件是楼市泡沫真的破裂,这个可能也是有的,条件就是投资需求全场撤离楼市,目前投资还没有撤离的迹象,因为找不到投资去向。而政府的楼市新政确实是要挤出投资。房价大涨的可能就是在调控彻底失败之后,调控的成功与否其实已不是楼市的问题,也不仅仅是经济问题,而是体制改革的问题了。政府不改变自己,调控只在圈外转悠,看来是不行了,十年的经验已经证明这点。

京版“国五条”细则落地之后,改善性置业需求受到了诸多限制。于是人们开始转向寻找永久的居留地,楼市的“一生之宅”也应运而生。这个概念真的很好,这才是刚需,是住宅的民生本质。这是符合中央调控目标的,也是符合房地产业根本属性的。“一生之宅”是生活,是家的需要,而不是房子的需要,不是投资的需要,也不是财富的炫耀。“一生之宅”品质,有园区环境上的,和住宅结构上的两部分。而这两部分集中在人文关怀上反映出来。室内设施环境是与经济条件有关的,太小、太差肯定不行。要保证宜居的基本条件,功能要比比较齐全,具备三代人同时居住的房间配置,就保证两个人生活的条件只能是临时生活,不可能成“一生之宅”。

室外环境要具备邻居之间交流的环境,远亲不如近邻。项目建设怎样把人们的距离拉近,让人们真正生活在一起,不仅是打麻将、下象棋、健身,要把他们个人的生活能让大家一块分享。比邻而居,不是追着豪宅走。亦庄的范围已经很大,优势也很多。亦庄最大的卖点,应该还是区域环境,亦庄的规划、绿化、低密度、交通等条件,区位上京津廊中心区,也是主要方面。亦庄是与别的新城不一样的新城,他的产业结构与其他新城相比,与社会和人文、经济有更大的融合性,亦庄也面临绝大的挑战,这个挑战,来自北京的其他板块,也来自大北京区域的天津、廊坊等地区。


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