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索罗斯的楼市泡沫危险论值得重视  

2013-04-13 09:59:00|  分类: 更健康,家用,基础 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                索罗斯的楼市泡沫危险论值得重视

                                  /马跃成

 索罗斯的楼市泡沫危险论值得重视 - 马跃成 - 马跃成的博客


 “金融大鳄”乔治·索罗斯在博鳌论坛上关于中国经济的一番高谈阔论,遭到任志强的坚决反对。其实之前几天,索罗斯就对中国经济,特别是楼市泡沫发出警告。香港《南华早报》网站46日刊发了对索罗斯的采访报道。索罗斯称,自2008年金融危机在美国爆发以来,中国成了全球经济的发动机,它成了全球经济向前发展的推动力。

索罗斯认为,中国经济面临的威胁一部分来自外部,原因是增长缓慢和全球经济不能继续吸纳中国不断增多的出口商品。一部分来自内部,因为中国必须改变自己的增长模式。中国必须重新定位,由出口和投资转向内部消费。这将是一个十分艰难的转型过程,因为家庭消费仅占中国经济的三分之一,出口和投资占三分之二。三分之一的增长无法弥补三分之二的增长放缓。

  他指出,在刺激投资的措施下,工业的生产力提高了,但市场并没有充分扩张。因此,不管是在出口还是投资领域,产出的盈利能力降低了。这就造成了金融上的问题——它导致银行的呆账增多了。而且,政府已开始限制企业获得低息贷款。因此,尤其是房地产公司,它们不得不在准银行市场上借钱。而那样借贷成本要高得多,与此同时这笔投资的盈利能力又没有那么高。等到偿还贷款时,收回资金可能会有一些困难。

索罗斯称,准银行市场主要掌握在拥有附属财富管理机构的国有银行手中。银行做出了默认的担保,因此当财富管理公司难以收回贷款时,国有银行必须填补差额。在迄今为止出现这种情况的少数场合中,国有银行都弥补了损失。但如果损失极大,某一家非国有银行可能无力偿还债务,那么这家银行可能会面临挤兑。因此这有点儿类似最终导致严重的金融危机的美国的次级贷款的情况。

索罗斯认为中国的房地产领域相当脆弱,因为它成了人们喜爱的储蓄形式。大家购买不止一套房子,尤其是拥有融资渠道的公务员。因此中国积累了一大堆空房,就像黄金或银行中的储蓄一样。他认为,至少这些空房必须卖出去或征税,这是转型的一部分,现在它们是一种冒险的投资方式。索罗斯说,征收房产税将是十分有效的措施,但必须逐步施行,原因恰恰是它们太有效了,可能会造成冲击。比方说,如果一名公务员有5套房,其中4套是空的,他就必须为5套房纳税。他不能把房子留在手里,只能卖掉。那么市场中就会充斥着待售的房子。这是必须十分小心去做的事。

    在“博鳌亚洲论坛”上,索罗斯再次指出,中国硬着陆风险提高。房地产无法支持中国经济未来发展,中国的国有银行积累了很多坏债,GDP增速下降影响基建收支平衡点,经济放缓会影响家庭消费信心,而生产效率提高需要时间。

  索罗斯表示,中国必须转变经济模式,不能再依赖出口,部分原因是因为很多国家不能自顾,消费力下降。中国需要鼓励家庭消费。他指出,中国房地产一度投资过热,但目前仅占GDP30%,无法对剩下2/3的经济带来支持。而国有银行积累了很多坏债。银行系统很多问题。他认为中国的GDP降至8%以下,会使得基础设施收支平衡点受影响;而经济放缓,会影响消费者信心,导致家用消费放慢。同时,生产效率提高需要时间。中国硬着陆风险提高。

索罗斯说的完全正确,中国楼市主要被投资需求控制,而投资需求是推涨房价的主要因素。中国的租售比严重背离楼市投资的基本规律,同时楼市投资的目标又多是短期获利行为,因此存在大量的闲置房屋。如果,允许房屋闲置下去,既是资源的严重浪费,也是调控的彻底失败。因此,逼出闲置房屋入市是房地产进入良性发展的必由之路。解决这个问题的克星就是房产税。

房产税有三大作用,一是增加地方财政收入,二是调整社会收入差距,三是调控房地产市场的供求关系,从而对房价产生间接的调控作用。房产税是关于楼市的长期制度性建设,在房产税开征后,“限购”政策就可以取消了。关于征收房产税的办法,我国已经在上海和重庆进行了试点,但是,由于这两个试点方案太过温柔,所以对全国推广没有示范意义。

因为房产税是让住房回归民生职能的主要手段,因此,主要是打击投资性需求,保护自住性需求。因此按照我国的具体情况,应当对基本的自住需求实行免征,当然也可以设立的保护面大些,比如人均6080平米,目前全国的住房平均面积是36平米,这样不至于没有伤害有两套小房子的家庭。如果按照套数免征,会存在大小房子的问题,同时,还会被人利用离婚等手段进行规避。

对于索罗斯的直言,任志强就表示了不认同,“索罗斯先生说中国不能靠房地产拉动中国经济,那靠什么?高铁投资最高的一年也就2万亿,比房地产接近7万亿差远了,1/3左右,其他还有什么更大的吗?食品原来最大,现在也就是6万多亿,比我们7万多亿还少一点。”任志强认为,没有一个行业比房地产单行业消费更大了,大家都评论说房地产不应该是支柱产业,那汽车能是支柱产业?汽车加起来不就是1.2万亿,大概就占房地产1/5。” 经济转型就是转到住房上。都没有房子住,还实现什么中国梦?

在这里,任志强的观点好像没有索罗斯说的那么理性,怎么可能都没有房子住?都没有房子住,这个国家还存在吗?其实,说楼市存在泡沫也不是说,房地产就该死了,也不是说房子就不能盖了,开发商就回家睡觉吧。说楼市存在泡沫其实是说,房地产的虚假成分已经生成,对未来经济和政治都会有不良影响。把泡沫挤出来,楼市才能更健康地发展。

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