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马跃成的博客

 
 
 

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楼市调控正被逼上无解境地  

2013-03-09 21:43:00|  分类: 死路一条,身份证, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                       楼市调控正被逼上无解境地

             /马跃成

 楼市调控正被逼上无解境地 - 马跃成 - 马跃成的博客


最近出台的针对房地产行业的新国五条引发了广泛的争议。其中对二手房交易差额征收20%个人所得税的规定更是成为争议的焦点。新国五条刚发布的时候,人们开始思考,一个起来没有新意的文件,并没有被人们看好。但是一周后发布的调控细则,开始就把人们镇住了,楼市竟然陈默了下来,两天后,20%增值个税方案被有些人批判的体无完肤,不久又被人发现这竟然是个早在20年前就发布的老办法,并且在一些地区已经实行多年,特别是在东莞的实行效果还不错。

一个本来不是问题的问题,却被人抓住不放。现在无论政府发布什么政策,都会遭到某些势力的坚决反对。为什么政府出台的试图遏制房价上涨的政策,甚至也遭到了大众的如潮反对?理性地分析,可能是人们担心20%缴纳个税可能会“误伤”刚需,人们还普遍担忧,该政策难以压倒房价,甚至可能出现反被房价“压倒”的情况。有人就说,羊毛出在羊身上,最后的税费都会由买房人承担。

其实,在房价屡调屡高的背景下,合理细化调控政策,伤及无辜的事情是完全可以避免的。20%的个税方案,在最早制定的时候,就有了首套房免税的预案。政府出台这一政策的目的,是击投资需求,加大交易环节的成本。这样,一方面从抑制需求的角度来打压房价,另一方面调控矛头主要是针对商品房投资者,而并非具有自住需求的购房者。投资交易减少的结果必然是房价的下降,房价下降,最终的受益者还是买房人。如果调控不能让房价下降,那么购房人要增加负担也是必然的,只要房价上涨,不管有没有税负增加,你的购房费用都要增加。

只要房价上涨,不管有没有税负增加,购房人都要承担更多的费用,都要真金白影往外拿,不管是给房主的房费还是给税务局的税。购房人想少支出点费用的唯一办法就是让房价下降,只有房价降了,房主赚的钱越少,购房人就越合适,即使有20%的个税也一样。当房主不赚钱的时候,20%个税也就没有了。任何价格都是受供给与需求两种力量影响的。供过于求导致价格下跌,供不应求导致价格上涨。抑制价格上涨,符合逻辑的对策就是扩大供给与抑制需求。

但是,这些年一直在抑制需求,造成了很多难解的困惑,有人就说,如果从交易环节增税的话,很难区分自住型、改善型与投资型购房需求,从而可能误伤具有真实需求的购房者。事实上,房价绝对是投资者推涨的,自住需求对房价应该是很敏感的。于是,有人建议,要从根本上解决这一难题,将交易环节增税改为保有环节增税,才能将大棒真正打到投资者的身上。但是,喊了好多年的房产税迟迟不能推进,原因又是因为弄明白每个家庭究竟拥有多少套房产。这个看似简单的问题,现在确实一个大难题,利益集团正千方百计地阻扰家庭财产的透明化。有些地方权贵像龚爱爱等还弄了好几个真的假身份证。

不管什么办法,不管怎么调控,如果不能达到让房价下降,或者停涨的效果,什么样的办法都会失灵。你想满足刚需,人家就拿好几个身份证;你说要征交易税,人家就离婚办成俩光棍;你要收房产税,他就生好几个孩子平均面积。只有让投资者再也没有获得暴利的可能,人们才会消除购房的冲动。

有消息说,最近南京等地离婚人数剧增,协议离婚的夫妻是平时的两倍。想不到一个“国五条”,抑制房价的作用没见到,逼着人假离婚的目的倒是初见成效。有人算了一笔帐,如果离婚财产分割会省下20%的所得税;离婚后再买房,还能享受首套房房贷。如此300万的房子能省下50万税款。当人们已经那家庭关系于不顾也要买房的时候,你还不让人家买房?你还限制人家,就是显得太没有良心了。实,你永远制止不了人家的买房冲动,即使今天他们不离婚,明天还会想出比离婚更绝妙的,或者是更无耻的办法。当初讨论房产税的时候,他们都说要提高交易环节的税收最有效,说房产税不能起到遏制房价的作用;现在提出了个人增值税,他们又说要征收持有环节的税收,交易环节加税不利于空置房屋流动。

据说现在国内外都有一个“亨利族”在流行,在美国形容那些年收入在10万到25万美元之间,家庭收入介于25万到50万美元,按理说属于高收入者,但在扣除赋税、子女教育经费、住房开销和日常消费后,却所剩无几,无法享受更好的物质生活,欧美抬高针对中产阶级的税收,亨利族渐成全球现象。国出现了亨利族,源于房价太高,房款负担重。在国外有效的调控收入的手段,在中国总是被斥责为反人民的无耻政策。经济学家陈志武就认为,那些主张通过征收遗产税、征收房产税来实现转移支付,来达到降低贫富差距的效果的人都是一厢情愿,都是不顾中国实际现实来抽象地谈。通过政府征税就可以达到扶贫的效果,通过政府征税就可以达到降低收入差距的效果,这只是一些科幻小说,而不是真正的现实。

政协委员张国俊律师反对房产税,他说,房产税是一种财产税,是为了纳税人所持有的房产保值增值而设立的税收,但实际上购房者只拥有70年的产权,随着时间的增长房子会贬值。任志强、董藩等一直在鼓动人们投资房产,说房屋才是保值增值的最佳投资工具。是这个律师胡说八道?还是任、董他们胡说八道?楼市真的无解了吗?你无论怎么干都不行,老政策不行,新政策也不行。就像小八路把鬼子带进了地道战,早晚都是死路一条。

 

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