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马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

对国土部副部长的六点质疑  

2013-03-23 23:13:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   对国土部副部长的六点质疑

                           /马跃成

 对国土部副部长的六点质疑 - 马跃成 - 马跃成的博客


323日在国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2013年会”上国土资源部副部长胡存智就当前的楼市调控等问题发表了谈话,对其中的几个观点多有不甚明白,特提出质疑

 一、胡存智首先表明,我们有足够的数量证明,土地的供应对满足城镇化和住宅市场的需求是足够的,如果按照每年的城市化率进城的人口量来说,每年的土地供应量是供过于求的。  但是实际上目前的市场表现出来的情况却是供不应求的表达方式,抢购价格提升是供不应求的表达方式。主要的原因是投资性的需求,还是过于旺盛,居住需求已经得到满足的情况下,投资性需求觉得供不应求,因此表现为供不应求。

  不管是居住需求还是投资需求,土地市场上的表现就是供不应求,才会有地王出现,才会有溢价率200%多的情况出现。你在没有遏制住投资需求的时候,冠冕堂皇地说,我供应的土地足够居住需求使用了,这不是废话吗?就像是给灾民们的援助,足够灾民们过生活了,没有考虑到一大部分被腐败分子们给倒腾走了,你能说你的救助足够了吗?作为政府主管机构,实际上是你的主要工作失职了。

二、胡存智部长说,这两年多的房地产的形势基本上是稳定的,价格基本上稳定的,尽管去年年底今年年初有所波动,但是总体是稳定的。说明在调控投资和投机性的需求上是起到了作用,加上国土部门的市场土地供应上也加大了力度,使得房地产的供求趋向良好的平衡。

  这两年稳定吗?莫非也是要说,至于你信不信,我反正是信了?应该说去年上半年还是有效果的额,但是下半年以后,就有点回潮了。去年年底到今年年初何止是波动,应该是是乌云翻滚吧。北京的情况令人担忧,在一些地区,某些楼盘,特别是二手房市场,已经出现2009年的疯狂,坐地涨价,幡然毁约的事情不断见之报端。

  三、胡存智部长认为,当前最值得考虑的是对现有的房屋,对第二套以上,比如说从第三套开始征收不动产的调节税。

  这个道理是对的,但是二套是多少,三套是多少?能说的清楚吗?南京、上海等地出现的假离婚情况,就让按户计算房屋的政策失去了严肃性。另外,一套房子的大小差距也是天壤之别,有的好几百平米,有的只有三五十平米,如果仅仅按户算,按套算是不是就显得太不公平了?最好的办法还是按人计算,每人多少平米,基本上能保证公平,当然核定多少平米,时刻需要慎重、综合考虑的事情。

四、胡存智部长介绍说,八年来土地供应是非常的充分,如果是按照容积率1.5来计算,可以建出的住房面积达到84.36亿平方米,如果按照人均30平米的标准来计算,可以满足2.82亿人的新增城市人口的住房的需求。与此同时,在这期间,真正进入城镇的城市新增实际人口只有1.67亿。我们提供的房子足够2.82亿的人居住,而同期进入城镇的人口只有1.67亿。

部长计算的很清楚,我只想问一句,这些新建的房屋有多少是安置拆迁户的,按照现在一个小平房就给两套楼房的标准,一些拆迁户一夜暴富,弄上几套、十几套楼房的现实情况,究竟有多少房子是落入了进城农民的手中呢?像房爱爱们几个身份证,几十套房屋、上万平米的房屋占有量,怎么能平均到普通自住需求的购房人的身上?

五、胡存智说,2013年,我们在土地供应的要求上,不低于前面连续五年的平均值,如果低于这个平均值要尽量的保证达到这个平均值,如果高于这个平均值的,有些地方要适当的收缩数量,这样以维护房地产市场的稳定。 

国土部的这个计划,我实在是不能认可,因为前五年的情况很不好,这是明摆着的事实,为什么要继续下去?是非要坚持错误吗?北京的情况是,多年没有完成供地任务,作为特殊的土地需求城市,楼市已经到了紧绷的状况,为什么不能勇敢滴面对现实?

       六、胡部长对于开发商囤地问题的解释是,极少数的开发商会囤地,但是不是主流。大部分的市场参与者都不会主动去囤地。不会有人去主动恶意的囤地,这种现象是要看到的。我不是替开发商说好话,而是说按照市场经济规律来看,并不是大多数人去恶意囤地的。

我有点明白了,为什么这么多年的土地风暴一点效果都没有,原来都是在做假,人家根本就不认为有囤地的事情,那么你国土部搞土地风暴是骗人呀?还是逗着玩?风暴过后毛都没有的原因我算是知道了。我一直认为,国土部的主要任务还是应该把闲置、空置、囤积的土地逼出来,这个比供地还重要,事实上,你一方面在招拍挂,另一方面人家把地囤积起来涨价卖地,比盖房子省事多了,并且还能挣更多的钱。你不要以各种理由为开发商开脱,开发商囤积几十平方公里土地的都有,这是明摆着的事实,如此富可敌国的土地存量,都不是恶意囤地,真是没有天理了。国家有,两年不用就收回的法律条文,这些年我们收回过几块?但是我们看到了很多的土地转让中,开发商获取暴利的案件。

最近的一些事件表明,2013年可能会是出乎人们预料,千万不要自以为是。一定要多看看,多听听,留有余地。

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