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马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

“新国五条”细则是楼市预期拐点  

2013-03-02 01:33:00|  分类: 住宅产业化,项目 |  标签: |举报 |字号 订阅

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             “新国五条”细则是楼市预期拐点

                          文/马跃成

“新国五条”细则是楼市预期拐点 - 马跃成 - 马跃成的博客

3月1日,中央公布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,这个通知共有六方面的内容,以六条文字解读五条内容,不知道能不能说的很清楚。当时“新国五条”公布的时候,很多人认为这只是新瓶装旧酒,没有什么新东西。也有人说,本届政府即将到届,鉴于十年调控九成空的现实,象征意义远大于实际意义。今天仅仅过去十天时间,“国五条”细则就跟着出台了,这样的效率着实让人们为之一震。因为很多人都认为,贯彻“新国五条”的细则会在两会后的某个时间出台,谁也不会想到这么快就出台了,这就和人们对最后一次国务院常务会议专门讨论房地产问题一样,谁也想不到,但是事实就是如此。

这个说明了什么呢?说明中央政府和中央的领导对楼市问题已经非常伤心,也非常上心。中央政府比我们还急,已经亟不可待,这自然与温总之前提出的年内实现房价理性回归目标基本落空有关,这个事实着实让领导的面子损伤不小。更有某些地产明星大嘴洋洋得意,口出狂言。总理在前段时间说过一句话,大意是说,过去的工作也有很多差错,做了一些不该做的事情。就这句话,竟让某些人解读为总理为这轮调控效果的检讨。

这纯粹是误读,调控的方向根本没错,措施也完全正确,只是效果没有到位,但是并不是说调控根本没有效果。事实是去年6月之前一直效果不错,只是到了7月以后,房价才开始反弹。但是实际的反弹量也不像某些人渲染的那么厉害,与某些机构和媒体的分析也差距很大。

这些年,我一直不明白为什么有些人胆子这么大,竟然敢公开叫板中央调控政策?我不太敢想这些人有什么恶毒的目的。我只能认为他们对中国的政治制度还不了解,或者是没有信心。虽然他们也是生在新中国,长在红旗下,也是伴随新时代成长起来的,也是改革开放的受益者。但是,他们变了,虽然他们可能还披着党员的外衣,他们对自己的组织没信心了,他们对老百姓没感情了。他们条件好了,走的就越来越远了。

在这里,我不能不说一个关于国家体制的基本知识,中国只有一个政府,中国从来都是一个政府,这就是人民政府。中国政府不会因为换届出现根本政策的改变,也不会出现一届政府推翻前一届政府决议的事情。中国政府的政策具有很强的连续性,如果说每届政府组成的变化的话,他们的最大变化,就是总结上届政府的工作,在上届政府工作的经验教训的基础上,继续前行。

如果你理解了中国政治的这个基本特点,就会对“新国五条”有了更深刻的认识,你就会相信,如果“新国五条”还不够详细的话,那么就一定会有细则出台。你就一定能坚定楼市调控的信心。其实,在“限购”政策该出台的时候,我也认为这是个临时措施,一些城市出台一年两年的限购措施,曾被很多嗤之以鼻,包括现在还有很多人对“限购”大加鞭挞。但是,那时,我就提出过,这轮调控是从政策向制度转变的过程,“限购”取消的基础一定是房产税的出台为前提。建立正常的楼市秩序必须把楼市投机逐出市场,让楼市从投资目的向民生转变是楼市的基本方向。

我这么说,其实也是理解“新国五条”和“新国五条细则”(国六条)的思想基础。如果你没有这样的思想基础,你只站在中介门口看招牌,你在售楼处听售楼员介绍项目,你走进地产论坛听教授、大佬、明星们高谈阔论,就只会得出房价涨了再涨的结论。国务院3月1日公布房地产调控“国五条“实施细则,售房征20%所得税。肯定有人说又会推高房价,你这么说可能也有道理,卖房的人不愿意吃亏,不收税还涨价呢。但是,如果这个措施能逆转楼市的方向,事情就完全那不一样了!

这个措施之后,我们相信还会有新的措施不断出台,两会之后,看各地方政府的细则之细则吧。今天对各项新措施不多做解读,大家自己看吧。我相信关键的是方向对了,一切都会好起来。从此之后,人们对楼市的预期将会发生根本改变,其实这个改变,我们从“新国五条”之后,就能有所感觉,之前一直作为楼市导师的那几个人基本上都不怎么谈房地产了,更不多说房价了。从今之后,谁还会再说暴涨?别傻了!

 

 

附录:

 

国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知

国办发 〔2013〕17号

 

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

 

2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:

 

一、完善稳定房价工作责任制

 

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

 

二、坚决抑制投机投资性购房

 

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。

 

继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

 

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

 

三、增加普通商品住房及用地供应

 

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划,稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

 

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

 

四、加快保障性安居工程规划建设

 

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块,确保资金尽快到位,尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造,重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造;积极推进非成片棚户区和危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。

 

强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工项目及早投入使用。

 

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。

 

五、加强市场监管和预期管理

 

2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

 

加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。

 

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。

 

六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

 

各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展。

 

                                                     2013年2月26日
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