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北京连拍十三块地的目的是打压房价   

2013-02-28 22:07:00|  分类: 新政府,土地成本, |  标签: |举报 |字号 订阅

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           北京连拍十三块地的目的是打压房价

                           文/马跃成

北京连拍十三块地的目的是打压房价 - 马跃成 - 马跃成的博客

   

今天是2月28日,也是2月份的最后一天,有人开玩笑说,单位通知29日至31日三天放假。这个玩笑挺有意思,但是只是个玩笑,不会有人当真。明天就是3月1日了,每年的3月份在中国都是一个重要的时间,最重要的是在3月初,全国两会会定期召开,而今年的两会尤其重要,特别让人瞩目的是,今年两会上将产生新一届政府,国家领导人将在这次会上进行工作交接。

未来五年怎么走?未来十年怎么走?每一个中国人都不能不十分关心,而在这次会上传出的信号无疑会给未来的中国经济社会发展定下一个基本的调子。从十八大后的三个多月所发生的变化看,我们还是很值得期待的。我们期待的东西很多很多,但是全国上下最最期待的恐怕非“降房价”莫属了。不管那些唱涨房价的人有多少条房价不可能下降的理由,不管他们有什么样的企图,也不管他们的利益集团有多大的能量。当普通的老百姓普遍地都买不起一间普普通通的房子的时候,当省长、部长都说自己买不起房的时候。你盖房子究竟是在准备卖给谁呢?

楼市有成交量是真实的额,再高的房子也有人买也是真实的。但是,依靠正常收入的人是肯定没有能力买房的,这也是真实的,某教授唱涨房价的理论基础就是中国人的腐败资金能支撑房价上涨,如果依靠腐败支撑其发展,这个市场还有存在的必要吗?我们还能说还有什么存在的意义吗?我也承认教授说的是对的,不承认也不行,房哥、房姐、房妹、房叔、房祖宗们不断爆出的案子,一次次地在把这个事实敲实。十八大后反腐力度明显加强,很多措施已经起到震慑作用,楼市上出现的大量豪宅抛盘就能说明这一点。

在一月份的北京两会上,北京市委书记郭金龙、市长王安顺、副市长陈刚都强调了北京市调控楼市的决心,并且郭书记警告开发商不要再做局,陈刚告诫市民不要被开发商忽悠了,王市长则实实在在地告诉人们说,政府还有很多让房价下降的办法。能有哪些办法呢?如果说增加土地供应,肯定是一个最好的办法,不会有人不承认这是一个好办法。有人反对限购,有人说限贷误伤了刚需,但是要说增加土地供应,这肯定是一个市场的办法,再不会有人能鸡蛋里头挑骨头,这是一个实实在在的好办法。

北京今年确实加大了土地供应,28日这一天就一次性出让13块土地,着实在地产圈掀起了一股热炒。据成交结果看,这一天就成交总额超过107亿元,面积超过157万平米。

这样北京在2月土地合计出让15宗,总土地出让金达到了127.15亿。1月份北京共成交土地22宗,单月成交额高达241.66亿元。前2月的土地出让金更是达到了368.8亿。而2012年全年的土地出让金收入仅647.9亿。前2月来的土地出让金收入已经超过2012年全年的一半以上。这才过去两个月,未来还有十个月,北京到底能出让多大的土地数量,我们继续期待。

前几年北京的土地出让金都超过千亿元,去年受调控影响,压缩了土地出让的频次和数量。北京这几年还在大力上马包括地铁在内的基础项目,资金缺口绝对不是小数,土地出让金补充基础建设,会让北京大饼更加扩大,资源条件也会更加均质化,有利于优势资源的增量供应。

一些人说,房价的上涨是地价太高决定的,而降低土地价格最好的,也是最有效的办法就是充分供应土地。在这方面,我们还是要学习重庆的经验,这些年重庆的房价一直是四个直辖市中最低的,甚至低于很多省会城市,最近有消息称重庆中心城区的房价还在六七千元。据了解,重庆的办法就是保障土地供应,每年都有百万平米的大项目上市平抑市场。看了今天北京十三块地的楼面价,除长阳和孙河两个地块达到2万以上外,其他地块大都是三五千元,最低的是2068元/平米。按照任志强土地成本占房价70% 的理论,北京的这些地块的房价大多不应该超过8000元/平米,最低的那个项目应该是3000元/平米。幸福来得太突然!我怎么有点不相信呢?

从28日十三块土地的供应情况看,所有地块的溢价率都没有超过50%,溢价率等于或接近于0的有三块。50%的溢价率虽然不算低了,但是这与往年百分之好几百的溢价率相比,实在是太低了,这也反映了开发商对北京土地市场的一个判断。也是开发商对未来土地供应充满信心的证明。我们还记得在一月份的土地市场上,因为地价太高像龙湖这样的实力派地产商都被逐出市场退出。而华远在多年拿地不成的情况下,拼死高溢价拿下通州台湖的一块地,华远以高达491%溢价率夺地,似乎也反映出,土地储备成为华远地产不得不突破的“软肋”。

仅仅过了一个月,北京的土地市场出现如此大的起伏变化,肯定又有很多人坐不住了!虽然去年的中央经济工作会上没有提出“房价理性回归”的目标,但是北京市再研究“坚决贯彻调控房地产市场不动摇”精神的过程中,已经提出了提出了房价必须回归的目标。当然北京的房价还在上涨中,北京政府的压力并不小。你说了,你就应当做到!不是因为别的,就是因为你是新政府!

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